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继1月5日人民银行、银保监会宣布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制后,多地房贷利率开始密集下调。
农历新春后,调整步调更加频繁,不少重点城市小步快跑进入“3”时代,最低降至3.7%。房贷利率密集下调之后,提前还贷潮再起,银行压力逐渐增大。
春节销售数据不及预期 2023年近20城下调首套房贷利率
事实上,2022年以来央行在首套房贷利率上动作频频,向市场不断释放复苏暖意:2022年5月15日中国人民银行、银保监会联合发文称,对贷款购买首套住房的家庭,个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。2022年9月份,发布通知,阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。2023年1月份,首套住房贷款利率政策动态调整机制正式建立。
有业内人士指出,相较于2019年10月政策严控期,首套房住房利率不得低于LPR的规定,首套房贷上的松绑力度已达到五年来最高,甚至还有继续下探的空间,到目前为止首套住房较LPR最多可以减60个BP至3.7%。
图源:中指研究院
但政策逐渐松绑下,房地产市场回暖趋势并不显著。国家统计局数据显示,2022年房地产开发投资13.3万亿元,同比下降10.0%;商品房销售面积13.6亿方,同比下降24.3%,其中住宅销售面积下降26.8%。曾被寄予厚望的春节置业也开门不利,并未形成“小阳春”。根据中指数据,2023年春节期间(1月21日-1月27日),代表城市新房成交规模保持低位,较去年春节假期下降约21%。以广州为例,据中指院调研显示,实际案场到访客户偏少,多个项目春节认购不足10套,相比去年春节下降明显。
农历新年后,首套房贷利率调整更加密集,旨在为楼市注入“强心针”。
据贝壳研究院介绍,截至1月31日,在该研究院监测的103个城市中,首套房商贷利率降至3.7%的城市已达到4个,分别是南宁、珠海、株洲和常德。根据中指研究院不完全统计,2023年新调整利率下限的城市接近20个,其中郑州、福州、长春、厦门等二线城市首套房贷利率最低可至3.8%。肇庆、湛江、云浮、惠州、韶关、江门等城市则阶段性取消首套房贷利率下限。
消费者扎堆提前还贷
首套房利率不断下行,购房“新入局者“暂还未见分晓,但不少已身在“围城”中的已购房者开始试着抢占低利率窗口期,选择提前还款。
吴逍就是其中一员,在这两年期间,随着房贷利率不断下行,他分四次还完了90万房贷。“最后银行账户只剩下100多块,月供1块多,留着抵扣个税用。”他向记者介绍自己的秘诀。
对于他来说,提前还贷省下了一大笔。2021年购房时,首套房贷利率为5.88%(30年期),利息101万,每月月供5300元左右。在他提前还款时,利率基本在4.1%~4.5%区间,最终2年提前还完,支付利息仅为10万左右,省下了90多万。
像吴逍一样提前还贷的人不在少数,在各类社交平台上,介绍如何提前还房贷、计算利息减免幅度的帖子层出不穷。其中主要分为降低月供和缩短年限两种方式。程序员小津分享了自己根据算法计算出来的“最优方案”,他认为“最优”有两种解释,一种希望总利息最低,这种情况可以选择等额本金+提前还款减年限;另一种“最优”是偿还本金的同时平衡风险,适合采用等额本息+提前还款减月供。之后资金充裕时再继续提前还款。
问及提前还款的原因,小津笑着介绍了自己的心路历程:“春节前拿到了年终奖,当时点开股票App,累计收益-40%,点开银行App,基金累计收益-20%,理财产品年化收益2%,点开房贷计算器提前还10万可以省9万利息,然后我就果然选择申请提前还贷。”
从2022年底至今,提前还贷潮已经愈演愈烈。第一财经记者走访了深圳等地的多家国有大行,在提前还房贷方面关卡颇多。
预约页面显示已满 受访者供图
一方面,线上提前还款渠道不稳定,部分客户需要线下办理。以建设银行为例,近期许多使用线上提前还贷渠道的客户表示预约相当困难,大部分日期都显示“线上申请预约额度已满”。据该行客户经理透露,此前是可以实现线上全流程办理的,从去年四季度开始部分转为线下。
另一方面,预约排队时间久。在深圳建设银行,工作人员介绍目前提前还款流程为“签字、拍照、选择还款模式”三步,预约以后要等待2~3个月才能提前还款成功。同时,下次提前还款还需要来网点办理。农业银行方则表示,房贷提前还款需至少提前30天到网点申请并确认身份信息、贷款情况,提交申请后审批通过才可贷款。
提前还贷业务量暴增50% 银行压力陡增
“1月以来,提前还贷的人数比之前增加了50%左右,我们这儿就还了1个多亿,今年压力很大。”东莞某股份行网点个贷经理何思萍介绍,其实从2022年下半年开始就陆续有客户咨询提前还贷相关事项,春节后这几天更是迎来小高峰。对于银行而言,为应对提前贷款,意味着要创造更多的业绩,放出去贷款“填坑”。
今年开年,银行面临着双重压力:一边是不断攀升的提前还房贷大军,另一边是信贷增长持续乏力。根据中国人民银行发布的数据显示,12月居民贷款新增1753亿元,同比减少1963亿元,其中短期贷款和居民中长期贷款分别增加-113、1865亿元。1月17日,国家统计局发布数据显示,2022年,房地产开发企业到位资金148979亿元,比上年下降25.9%。其中,国内贷款17388亿元,下降25.4%;个人按揭贷款23815亿元,下降26.5%。
压力之下,银行的焦虑也在不断升级。除房贷外,在春节信贷开门红阶段,各大银行的消费贷利率一降再降,贷款额度一升再升,不少银行消费贷利率下调到4%以内。记者在走访过程中,目前利率最低的是招商银行闪电贷,符合条件的用户2月初利率可申请到3.7%。该行工作人员介绍,将根据用户的信息进行建额,确认可贷金额和最终利率。此外,中银E分期、建设银行建易贷等的最低利率也降低至4%以内。
未来提前还贷潮是否仍会升温?中泰证券分析师徐驰指出,虽然此前房地产政策开始向需求侧发力,但对于存量房贷影响不大。未来,在房地产有更多刺激利好的情况下,房贷利率或进一步下行,叠加债市企稳和银行理财收益逐步回暖,“提前还贷潮”或有所减缓。
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