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“这套用老人名义购买的,往往是大家庭的第三套房”。“住房按揭贷款年龄期限可延长到80岁”到底传递了哪些信号,将造成哪些影响
文 | 刘晓博
2月12日,楼市传来一个重磅消息:在广西南宁,“贷款人年龄+贷款期限”放宽至80岁了!
当地媒体《南国早报》证实了这个消息,广西日报旗下的广西新闻网也转载了:
这意味着,南宁60岁的购房者可以申请20年按揭,70岁的购房申请者可以申请10年按揭。
报道没有提供更详细的“贷款申请条件”细节,我猜测:这应该是“接力贷”重返江湖。
所谓“接力贷”,就是父母购房申请贷款,至少一位成年子女作为“共同借款人”或者“担保人”。60岁以上的人士,绝大部分已经退休,收入比工作的时候有所下降,供楼能力可能存在不足。
通过子女担保或者做“共同借款人”,可以降低银行的风险,满足风控要求。
此外,银行可能还需要购房者明确,未来这套房子在子女中如何继承,以避免出现纠纷。
如果你熟悉中国楼市,就会知道:
每当楼市低迷的时候,管控就会放松,“接力贷”、“合力贷”(未成年子女买房、家长做共同借款人或担保)就会重出江湖,贷款年龄限制也会放宽。
当楼市过热的时候,银行会强调“接力贷”、“合力贷”存在风险,取消这种业务。
下图是钱江晚报2019年1月3日的一篇报道,当时杭州某银行也放松了限制,允许房贷可以贷到80岁。报道的题目是“该哭”还是“该笑”。
我相信这个消息发布后,或者我这篇文章发布后,读者留言里一定是“哭”或者“批评”的人居多,甚至痛骂银行诱导居民当一辈子房奴。
我不同意这种观点。
银行只是提供一种便利,给大家更多选择权。至于你是否愿意供楼到80岁,是你自己的选择,没有人逼着你。
真正出手买房,准备按揭到80岁的人,一定是有成年子女在背后支持的。这样做的家族,其实是在打一场家族资产保卫战,以抵御长期通胀。
当然,也有改善居住的需求。“自住+投资”,是两大重要动机。
这种“非常贷款”,一般出现在大城市的移民家庭,他们的原生家庭往往在农村或者小城市。先是孩子考上大学,进入大城市工作,买了第一套房;后来生了孩子,老人的户口也随迁过来,获得了购房资格。
这套用老人名义购买的,往往是大家庭的第三套房。如果不允许老人“加杠杆”,则这个家庭就无法“加杠杆”,这套房子必须全款或者只有5到10年按揭期,这个家庭可能因为购房门槛太高而放弃。
允许老人贷款到80岁,对于这样的家庭来说是喜讯,对于楼市也是利好。这相当于给楼市加了杠杆,可以在短期内激发更多的需求。
而活到80岁,对于中国人来说越来越不是问题了。
根据官方数据,目前中国人的平均寿命为77岁。寿险公司提供的数据显示,每1万中国男性中,能活到80岁以上的人数已经超过6000人;每1万中国女性中,能活到80岁以上的人数将接近8000人。
那么,“住房按揭贷款年龄期限可延长到80岁”到底传递了哪些信号,将造成哪些影响?我的看法如下:
第一,这意味着楼市进入了“鼓励加杠杆”的阶段。
楼市的杠杆,不仅由商业房贷、住房公积金的首付比例决定,还由可以贷款的最长年限决定。
过去1年里,越来越多城市降低了首付比例,目前两成首付基本上成为地级市、县和县级的首套房标配,只有大约20多个中心城市例外。
从30%或者25%的首付比例,下调到20%,意味着杠杆率从3.3倍、4倍上升到了5倍。
二套房方面,除北上深等核心城市外,也出现了普遍的调整。在相当长的一段时间里,4成或更高的首付比例,是二套房贷款的标配。现在,越来越多的城市落地了3成首付。
这些举措都相当于鼓励楼市加杠杆,鼓励居民资产负债表“扩表”。
拉长贷款年限,也是“杠杆”扩张的一种方式。目前房贷最长30年,估计未来会推出40年房贷。
上图是最近几年,每年新增的个人房贷情况,2022年只有4800亿元,大约相当于2019年或者2020年的九分之一左右。
这极不正常,对经济来说是非常危险的信号。所以,楼市再次进入“鼓励加杠杆”的阶段,也在意料之中。
中国老百姓手里不是没有钱,到今年1月末,住户存款余额超过127万亿人民币,如果兑换美元,全球的美元都不够换的。
仅在2023年1月,老百姓在银行里的钱就暴增了6.2万亿。
之前有专家建议,老百姓把三分之一的存款拿出来买房子,结果被痛骂。其实这个专家说错了,只要老百姓把2023年1月新增的存款拿出来买房子,就足以让中国楼市在2023年进入牛市。
第二,城市之间的人口争夺战、资产争夺战进入空前激烈的阶段。
城市之间为什么争夺人口?当然是为了经济发展,对于地方官来说争的是任期内的业绩。
人口的背后,是资产。当一个三四五线城市,或者农村的孩子大学毕业,在诸如南宁这样的城市找到工作、安家、结婚,他必然考虑买房子。买房的时候,肯定会有家庭的支持,这是这个家族的资产第一次从故乡小城向省城转移。
又过了10年,这个年轻人生儿育女,把父母的户口也迁移到了南宁,他开始考虑买第二套或者第三套房子。如果他还能用父母的名义贷款买房,那么这个家庭在故乡的资产会做第二波转移,甚至可能完全抛弃故乡、全部汇聚到南宁。
看懂了这一点,你就能理解,为什么地方政府不仅争夺大学生,还放宽他们父母随迁的门槛,连老人也要竞争了。因为老人代表着根,把老人竞争过来,意味着一个家族连根拔起都到了大城市!
人的背后是资产,甚至是整个家族的资产,它们会统统迁移到中心城市。
于是,第三点来了:
第三,这对于三四五线城市,对于农村来说,是利空,是马太效应的升级。
中国的人口红利已经终结,2022年全国人口不但没有增长,反而减少了85万人。
更令人震撼的是,2022年新增城镇人口只有646万人,几乎在2021年1205万人基础上腰斩。
而在2018年,中国每年新增城镇人口还超过2000万。2022年连它的三分之一,都没有达到。
增量少了,各城市能分到的蛋糕也随之降低,未来恐怕只有一二线城市才有人口增量。
可以想见,当南宁全力争夺人口的时候,普通地市是没有还手之力的。对于广西人来说,去珠三角是第一选择,留在南宁是第二选择,地级市、县和县级市将越来越难以留住人。
没有了足够的人口,公共配套就很难更新,这反过来加剧人口流失,形成恶性循环。
不过,这不是中国独有的,是全球城镇化进程中普遍出现的现象,比如西班牙:
第四,这还意味着,“你不买房,自有别人买房”。
地方政府正在拼命创造“房票”,让愿意、有能力买房的人买。你或许还在犹豫,但别人动手了。其目标就是推动楼市回暖,把银行里的储蓄存款转移出来,要么去股市、要么去楼市,要么去消费。
央行最新公布的数据是,广义货币M2的同比增速是12.6%,这相当于印钞速度是12.6%。
M2的同比增长速度超过GDP同比增速的部分,可以看做真实通胀率。你可以算一下,你放在银行里的钱年利率是多少,购买力每年被稀释多少。
大约到年底的时候,中国的钱(M2),就会突破300万亿!
因此,允许房贷还到80岁的城市,恐怕只会越来越多。
(注:本文仅代表作者观点,不代表财经十一人的看法)
(添加财经十一人微信聊一聊)
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