息息不止?! 澳洲买房贷款还可这样选

上周二，澳洲联储在2023新年首次利率决议中如期加息25个基点，将利率上调至3.35%，为2012年9月以来最高水平，自2022年4月以来已累计加息9次，共加息325个基点。

大幅加息，让很多澳洲人措手不及，庞大的贷款压力资金压力。

打破了很多家庭的规划，也打断了很多家庭的现金流，也严重打击未来几个月的支出。

此时有一种房屋贷款方式被大家更多考虑了起来——只还息，不还本。

什么是只还息，不还本？

相较于中国房贷必须连本带息还款，澳洲对于房贷提供了两种还款方式。

连本带息贷款(Principal + Interest) – 投资、自住。

只还利息贷款(Interest only) – 投资、自住。

连本带息大家已经很熟悉了，那到底什么是只还息贷款了？

顾名思义，只还利息，就是在指在选择的期限内（通常为5年）只偿还贷款所产生的利息部分，从而降低最小还款额。

也就是说，贷款人可以选择在前5年只还利息，不还本金，5年后开始正常的本息同还。

许多购房者经常在面对两种还款方式时犹豫，到底应该选择只还息（Interest Only）还是连本金（Principal & Interest）一起还呢？

对于许多购买首套房，两人税前总年收入10万澳元的年轻夫妻家庭而言，只还息贷款似乎更能吸引他们，许多年轻家庭认为一开始没那么多钱还贷款本金，只还利息是一个好选择。

但他们真的了解这类贷款吗？

其实并不尽然。

根据评级机构标普在2015年的调查数据显示，澳大利亚有64％的只还息贷款申请人不是完全了解整个还款的流程，而这64%中还包括36%的人根本不了解此类贷款方式到底是什么。

连投行瑞银（UBS）都指出，“只有十分有经验的人才可以理解只还息贷款潜在的利弊。”

所以，对澳洲房屋贷款不熟悉的普通人，尤其是年轻家庭，千万不能只凭臆想就武断选择贷款方式。

只还息贷款的优势

只还息贷款的出现以及被广泛使用，一定有着它独到的优势。

那它的优势有哪些了？

增强现金流

与连本带息还款相比，只还息的模式，最大的优势就是减少每月的还款金额。

减少还款金额就意味着为贷款人提供更多的现金流。

那这部分到底对谁有利了？

两种类型的人。

一类是手中没有多少本金，希望以小博大的自住房人士。

另一类则是单纯的投资客，他们希望先通过房租支付每月利息支出，以等待好的出手时机。

负扣税

澳洲是世界上为数不多有负扣税（NegativeGearing）的国家。

“负扣税”并不是一种税，而是一种对于投资房产的税务补贴制度。

从原理上来说，“负扣税”等于澳洲税务局（ATO）把你的投资房产视为一个“小生意”，租客缴纳的租金是你的“收入”，维持这一“生意”的所有开销，包括银行贷款利息、水电费、房屋折旧、物业管理和维护费用、保险费等都视为“支出”。

用收入减去支出，当投资房出现纸面“亏损”时（往往并非真正的亏损，因为房产折旧被视为“支出”，但房价增值不会被视为“收入”），这个“亏损”的额度可以从业主工资收入的应纳税额度中直接减去。

所以，对于投资客而言，只还息可以让贷款人的账面亏损最大化，从而达到抵税的目的。

对冲账户降低成本

只还利息的产品通常配合对冲账户使用，可以做到闲置资金最大自由化同时降低养房成本。

其实从本质上讲对冲帐户就是一个日常的交易帐户。

在贷款快交割的时候，贷款方可以在银行开一个日常的交易帐户，然后将这个帐户的信息填写在贷款文件里面，这个账户就是对应的对冲账户。

这个账户进行日常的任何交易，包括消费，工资发放等等都可以。

对冲账户最大的好处就是节省利息。贷款人平时把闲置资金放入对冲账户，从而抵消贷款利息。此外该账户也可随存随取，资金支取更加自由。

只还息贷款的风险

银行也不会当冤大头，如果只还息贷款的优势这么明显，那为什么大部分还是选择连本带息还款了。

所以，此类贷款模式也有着许多潜在的风险。

较高利息

只还利息的利率普遍比连本带息高出0.5%左右。

所以，长期来看，只还息将会比连本带息产生的利息总额要高出很多。

承压能力弱

一旦利率再次上涨或自身财务状况发生变化时，只还息的方式将极大地加重家庭财务负担。

此外，如果房市疲软或者租金收益率停滞不前，只还息的方式的方式将成为一个恶性循环。

直白来说，就是贷款人“赌错”了方向。

而当只还息贷款终止时，如果贷款人转变成本息贷款（银行有不批准的可能性），那么贷款人就自动回到本息贷款模式，需要支付更高的借贷成本。

所以，选择只还息贷款一定要清楚了解它的潜在风险。

结语

各有利弊，量力而行。

对于自住人士而言，没有了负扣税的红利，连本带息是最稳妥的选择。

而对于，投资客而言，只还息则更有可能实现收益最大化。

但一定要根据自身实际情况进行选择，切勿武断行事。

你对买房贷款方式有何心得？

期待听到你的故事。

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