捡漏了，悉尼高端楼市房价降12%，如果澳洲停止加息，房价还会跌吗？悉尼首次购房者抢购入门级房产！

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澳洲央行停止加息后，房价还会继续跌？

从去年5月开始，澳联储连续9个月宣布加息，0.1%的“史上最低利率”也涨至 3.35%，创下了自1994年以来的最快加息速度。

有经济学家认为，即使澳联储停止加息，澳洲房价仍将连续数月下跌。

《悉尼晨锋报》报道称，经济学家预测，房价下跌将是有序的，今年大部分固定利率贷款到期后，不会出现房屋被廉价抛售的情况。

利率上涨通常会在两到三个月内转嫁给消费者，而潜在购房者的贷款预批准可能持续三个月左右。 如果他们在这段时间内没有买房，然后利率上升了，他们下一次预批准的贷款规模 可能会变小。

Canstar的分析显示，自去年4月以来，一对收入达到平均值的夫妇所能获得房贷金 额减少了$30.6万。

经济学家们一致认为，澳人贷款能力被削弱是2022年房价下跌的最主要因素，预计这也将成为2023年房价下跌的最主要因素。

金融机构Barrenjoey预测，澳洲房价将从峰值下跌15%。

高级经济学家Johnathan McMenamin则表示，他预计澳人的贷款能力将下降30%。

“在2023年，贷款能力下降30%将给房市带来压力。贷款续期的影响将改变调整的速 度，但我们认为房价将达到的水平主要取决于贷款能力。”

CoreLogic研究主管Eliza Owen表示，固定期限抵押贷款比例过高，对房市构成了巨大风险。 统计数据显示，36%的抵押贷款债务是固定利率贷款，其中70%今年将转为浮动利率 贷款。

国民银行预测，澳洲房价将从高峰下跌20%。

该行市场经济学主管Tapas Strickland表示，他预计房主们会优先考虑他们的抵押贷款，家庭支出会下降，而不是出现大量廉价抛售。

联邦银行澳洲经济主管Gareth Aird表示，年底前房价应该会停滞。

“这一切都将取决于澳联储，他们停止加息后，（房价）会持续下跌一段时间，然后企稳。”

Aird表示，想要再次提振房价需要澳联储降息，但预计买家会比以往房市繁荣时期更为谨慎。

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悉尼高端房市折扣大 部分地区房价降12%

最新的房地产销售数据分析显示，在悉尼不断下滑的房地产市场中，部分地区的购房者平均可以争取到比市场要价低12%的价格，特别是在高端市场上。

澳洲房地产专家表示，随着房市逐渐向买方倾斜，房价打折的机会已经到来。

许多买家可以因为害怕进一步加息，而推迟购买，这样就使那些敢于出手购买，以及那些有能力借到贷款的人，在一些城市的部分地区买房处于优势地位。

在同样的地区，买家甚至以比市场要价低80万澳元的价格成功交易。

澳洲房地产买家代理协会会长Cate Bakos表示，现在许多房地产买家都在观望，而精明的投资者会利用负面的消费者情绪为自己谋利。

Ray White房地产经纪公司首席经济师科尼斯比（Nerida Conisbee）表示，对于可以获得融资的人来说，这是一个强大的“买方市场”。

“如果你坐拥现金，那你就处于一个很好的位置，”她说。

科尼斯比表示，许多打折最多的地区是那些房价没有长期下跌记录的市场。

“它们是更高档的地区。这些地区实际上也是长期增长最快的地区，”她说。

Ray White 的销售数据分析显示，悉尼房价打折最多的地区是沿海地区，尤其是高端的北海滩和中央海岸市场。这些地区在疫情期间都出现了房价暴涨。

其中，在悉尼大西部地区的Londonderry，独立房的售出价比要价平均低了12.4%。在中央海岸的North Avoca，售出价比要价平均低了11.5%。

此外，在北海滩的Dee Why、North Narrabeen 和Mona Vale，独立房的售价的平均折扣也都达到了10%。

在Mona Vale，即使是公寓，售价也比市场要价低了10%左右。

房地产数据分析公司PropTrack的数据显示，悉尼住房价格在过去一年中平均下跌了约7%。

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悉尼首次购房者抢购入门级房产 印花税改革成主要动力

新州的印花税改革使首次购房者的购买力增加了6.6万澳元，这推动了悉尼入门级住宅的竞争。

新的房产税推出后，首次购房者纷纷出动，现在他们购买150万澳元以下的房产可以选择不缴纳一次性的印花税，而是每年缴纳金额较低的房产税。

房产仲介报告说，那些选择1月16日推出的房产税的人，第一套房时的购买力增加了好几万澳元，使得符合条件的房产取得了比预期更好的结果。

新州财政厅发言人表示，这一税收变化预计不会对新州房价产生任何明显的影响。

根据新州政府的印花税计算器，选择为150万澳元的房屋支付房产税的首次置业者可以避免一次性支付6.6万澳元的印花税，他们可以将这笔钱变成买房首付。

那些在11月11日至1月16日期间买房的人也有资格参加该计划，并可以要求退还已经支付的印花税。 BresicWhitney的销售代理怀特（Michael White）注意到，自改革生效以来，对150万澳元以下房产的需求急剧增加，更多的首次置业者正在寻找入门级的独立屋而非单元房。

格拉坦研究所（Grattan Institute）经济政策项目主任科茨（Brendan Coates）说，虽然新税种有助于缩短积攒首付的施加，但它最终会助长更多的需求，并可能使首次置业者的前景恶化。

科茨说：“这基本上就是首置业补助换了个名头，150万澳元以下的市场有涨价压力，而这并不奇怪。政府用一只手给予的东西，住房市场用另一只手拿走。”

科茨支持从印花税向基础广泛的土地税过渡。然而，将房产税的选择权限于首置业者，而且后续买家仍可选择支付印花税，这削弱了改革的力度。

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新州政府成立专家组 为Mascot业主找出路

新州政府将成立一个专家小组，为饱受建筑缺陷困扰的马斯科特塔楼（Mascot Towers）业主权衡所有修复大楼的可行方案。

新州公平交易厅长多米尼罗（Victor Dominello）周六表示， 新州建筑专员钱德勒（David Chandler）将负责领导这个专家组，他们不仅将为业主们寻找最合适的修复方案，也会向政府报告所有其它可行方案。

“这份报告是为长期饱受困扰的马斯科特塔楼业主寻找解决方案的关键第一步，否则，业主们就会一直处于迷茫之中，没有明确的行动方案。”

2019 年 6 月14日晚，马斯科特塔楼132户居民被紧急疏散，因为大楼的主要支撑结构出现了严重裂缝。建筑工程师在检测评估后宣布大楼已经无法居住。 而修复建筑缺陷的费用高达数千万元。

但新州工党承诺，如果赢得 3 月的州选举，将向业主们提供低息贷款或充当担保人，来协助修复建筑缺陷。

不过多米尼罗认为，工党此举是“盲目地”为业主增加更多债务，无法帮助那些已经在财务上和心理上饱受煎熬的业主。

目前，新州政府已向马斯科特塔楼的居民提供了超过 1600 万澳元的租金援助。多米尼罗表示，政府的此项援助会持续下去，直到找到解决方案。

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悉尼购房首付比三年前多近6万澳元

尽管目前的澳洲房地产市场低迷，房价出现下滑，但与三年前相比，澳洲人买房所需支付的首付款仍多出了数万元，悉尼买家更是需要多支付近5.6万澳元。越来越多的买家转向“父母银行”求助。

Domain集团的数据显示，悉尼目前的独立房中位数房价是141.3万澳元，与2022年初的峰值相比下跌了11.3%，但与2019年第四季度的113.5万澳元中位价相比高出了许多。这意味着，悉尼买家所需支付的20%首付款数额已从疫情前的227,023 澳元增加到了 282,732 澳元。

在墨尔本，2022年年底的独立房中位数房价为103 .3万澳元，已从2021年底的峰值下降了5.6%，但与2019年底的房价相比，已上涨了13万澳元，20%的首付款也从疫情前的180,586澳元上涨到了206,581澳元。

公寓房的买家运气会好一些。

由于公寓房中位数价格三年来的变化不太大，首付款也没有出现太大的增长。与2019年底相比，悉尼买家的首付款数额只增加了2344澳元，墨尔本买家所需支付的首付款基本持平。

尽管新州政府已开始允许首次置业者选择支付数额较少的年度土地税而不是印花税，以尽快进入市场，但存够20%的首付仍是买家所面临的最大困难之一。

独立智库格拉坦研究所（Grattan Institute）经济计划政策主管科茨（Brendan Coates）表示：“存首付是一个比历史上任何事情都更大的问题。没有家人的支持，进入市场已变得很困难。”

抵押贷款经纪公司Equilibria Finance的董事总经理兰达德（Anthony Landahl）表示，一些买家对现在所需的首付数额感到震惊。

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