悉尼房产均价跌破 100 万澳元，澳洲买房者今年利息支出将大增，预计房价将继续下滑！

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澳洲80万贷款买房者今年利息支出将大增

澳洲储备银行（RBA）警告说，今年将有80多万贷款买房的人在还贷方面遭遇冲击，因为他们的固定利率到期后不得不面临利息的大幅攀升。

澳洲统计局数据显示，去年第四季度，房贷的利息成本增加了27%，而全年增幅为61%。市场预计储备银行还会继续加息。

2月1日，储备银行经济分析主管科勒（Marion Kohler）对参议院生活成本委员会说，预计3500亿澳元的房贷将在今年从超低的固定利率滚动到大幅提高的可变利率上，虽然估算具体人数有些困难，但背负这些贷款的人大约有80万。

由于许多房贷的低利率尚未过期，加息周期的全面影响尚未显现出来。

市场预计储备银行在下周二的会议后，将把现金利率从3.1%上调到3.35%。

对于加息预期一向保守的德意志银行经济学家奥多诺霍（Phil O’Donoghue）认为，澳洲在今年8月前将有4次加息，现金利率会涨至4.1%。

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澳洲联邦银行预计房价将继续下滑

澳洲联邦银行（CBA）预计，如果澳洲储备银行下周将现金利率上调 25 个基点至 3.35%，全澳房价将从峰值跌至谷底约 15%。

周三，CoreLogic 数据显示，1 月份悉尼的房产价值下跌 1.2% 至 999,278 澳元，这是近两年来首次出现平均房价低于 100 万澳元的情况。 然而，下降速度已经放缓，高端市场已开始显示出好转的早期迹象。

墨尔本、布里斯班、霍巴特和堪培拉的月度房价下跌速度也有所放缓，但阿德莱德和珀斯的房价下跌速度加快。

CBA 澳大利亚经济主管艾尔德（Gareth Aird）表示：“然而，如果澳洲央行的现金利率高于我们的预期，我们将下调我们对房价的预测。”

他预计短期内房价将继续下滑，但如果澳洲央行按照 CBA 的预测在 2023 年底降低现金利率，房价可能会出现反弹。

艾尔德先生说：“我们预计悉尼和墨尔本的房地产市场对澳洲央行降息的反应最快，因为这两个市场率先进入调整阶段。”

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悉尼房产均价跌破 100 万澳元！高端市场出现好转迹象

CoreLogic的数据显示，1月份悉尼房地产价格下跌1.2%，至999278澳元，这是近两年来房价首次低于100万澳元，但下跌速度已放缓，高端市场已开始显示出好转的早期迹象。

墨尔本、布里斯班、霍巴特和堪培拉的月度房价下跌速度也有所减缓，不过，阿德莱德和珀斯的房价下跌速度正在加快。

CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示，随着买家消化进一步加息的影响，房价可能会继续以较慢的速度下跌。

劳里斯表示：“这看起来是一个越来越牢固的趋势。我认为，总体而言，我们可能会看到主要首府城市下降速度继续减缓，只要通胀没有回升，或者澳洲央行没有发出加息周期可能延长的任何信号。”

“如果你从宏观上看8月以来的趋势，尽管环比跌幅存在一些波动，但总体而言，自8月录得1.6%的月度跌幅以来，月度跌幅一直在缩小。”

“所以我认为价格下跌的放缓将持续到利率周期见顶和市场稳定为止。”

墨尔本的房价中值在本月下跌了 1.1%，布里斯班下跌 1.4%，霍巴特下跌 1.7%，堪培拉下跌 1%。 12 月，悉尼房价下跌 1.4%，墨尔本下跌 1.2%，布里斯班下跌 1.5%，霍巴特下跌 1.9%，堪培拉下跌 1.2%。

在全澳范围内，房价中值下跌 1%，比上月下降 0.1 个百分点，但环比跌幅是自去年 6 月以来的最小值。

过去3个月，全澳房价下跌3.2%，降幅比之前三个月下降0.1个百分点。

悉尼和布里斯班的房价也以较慢的速度下跌 3.9% 和 4.8%，分别低于 4% 和 5.4%。 其余首府城市均公布了更高的季度亏损。

劳利斯先生称，悉尼的高端市场经历了自高峰以来最大跌幅 17.4%，目前正显示出最大的改善。

高端住宅价格目前已下跌4.1%。过去6个季度，房价下跌的速度一直在放缓。

AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，全澳房价在触底之前可能会在未来八个月内再下跌 8%。

“我预计价格将继续以每月 1% 左右的速度下降，直到 9 月份，然后就会触底开始反弹。”

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澳洲工业地产供需存巨大不平衡 租金将继续上涨

Centuria industrial REIT基金经理柯蒂斯（Jesse Curtis）表示，工业租金飙升抵消了工业地产价值的下跌，并确保收入增长与通胀保持同步。

周二，作为半年度业绩的一部分，该信托公司重申了其全年盈利指引。柯蒂斯表示，对靠近主要城市中心的仓库空间的需求与供应之间的“巨大不匹配”，正在推高租金，在可预见的未来，这种情况将继续存在。

突显这种不平衡的是，CIP(该信托的代号)在截至12月的6个月里签订的19份租约的租金上涨了19%，高于2022财年11%的涨幅。

这有助于抵消房地产价值的小幅回调。在截至去年12月的6个月里，由于借款成本上升，加权平均资本化率上升了47个基点，至4.66%。

通常情况下，当资本化率(类似于投资收益率)上升时，估值就会下降，反之亦然。

然而，在强劲的租金增长的支持下，CIP 投资组合的房地产价值在半年内基本保持不变，该信托的估值在同类基础上小幅下跌1.9%(相当于7200万澳元)。

较低的估值主要局限于该信托的两项长期加权平均租约到期 (WALE) 资产——位于阿德莱德和布里斯班的 Arnott 饼干工厂以及位于墨尔本价值 5 亿美元的 Telstra 数据中心——CIP 将不得不等待很长时间才能调整租金 市场利率。

在本季度，CIP 的 88,517 平方米租金上涨了 19%，占其半年租赁资产组合的 7%。

此外，CIP投资组合收入的20%与CPI年度租金审查挂钩，而约30%的租户租约将在2025财年到期，这为信托基金提供了进一步提高收入以跟上通胀步伐的机会。

柯蒂斯先生表示，租金压力在 2023 年不会缓解。

柯蒂斯先生表示：“空置率低于 1%，因此交付的供应与我们看到的对空间的巨大需求之间存在巨大的不匹配。”

“在接下来的三年里，我们每年至少需要 300 万平方米的供应才能满足目前的需求预测。”

柯蒂斯表示，导致问题恶化的因素包括:潮湿天气导致项目延期完工、基础设施交付延误、供应链问题以及建筑材料和劳动力短缺。

所有这些导致2023年新仓库竣工面积比预测减少了约60万平方米。

柯蒂斯先生说：“这让租户重返市场，并造成资产价格紧张。”

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