悉尼男子买了70套房投资，澳洲房源数走低，将利好房价？阿德莱德租金创历史新高！

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澳洲500 个城区房屋租金开始下降

澳大利亚租房市场正在出现更多转变的迹象，去年第四季度，全国近500个郊区的房屋租金出现下降，而过去一年，独立屋和公寓租金均创纪录地飙升了10.2%。

CoreLogic 的数据显示，随着租金增长连续第二个季度放缓，过去三个月全澳超过六分之一城区的房屋租金下降。

堪培拉租赁市场最为疲软的，10 个城区中有超过 7 个的租金中位数下降，其次是达尔文和霍巴特，租金分别下降了 58.1% 和 38.1%。

在悉尼，同期 18.3% 或 93 个房屋市场租金下降，其中以悉尼南部的 Bundeena 为首，降幅为 7.9%。

悉尼上北岸的 East Lindfield 和 North Wahroonga 以及Ryde区的 North Epping 和 Pennant Hills 的租金至少下跌了 2.5%。

与此同时，堪培拉郊区 Wright、Denman Prospect 和 Coombs 的出租房分别下跌了 5.3%、5.2% 和 4.9%。

CoreLogic 研究主管欧文（Eliza Owen）表示，随着租赁市场转向，某些地区的疲软态势可能会加深。

欧文女士说：“我认为我们开始看到在较小的首府城市的一些城区有利于租户的转变。这可能是因为人们更愿意在封锁后四处走动，因此这可能会鼓励人们迁移到更负担得起的地方。”

“堪培拉已经出现了这种情况，这里唯一一个在租金大幅上涨后租金下降的市场。这也符合移民趋势，越来越多的人离开堪培拉前往澳洲其他地区。”

在 12 月季度，堪培拉的租金价值下降了 0.7% 至 681 澳元，自 6 月的峰值以来下降了 1.1%。然而，这是在2020年9月从低谷到顶峰上涨18.1%之后才出现的。

霍巴特和达尔文的租金增长也受到抑制，租金分别仅上涨 0.2% 和 0.3%。

与此同时，阿德莱德的租金涨幅放缓了 2.2 个百分点至 1.4%，布里斯班的租金涨幅放缓了 1.6 个百分点至 2.2%。

在全澳范围内，租金价格在 12 月季度上涨了 2%，低于上一季度的 2.3%，也远低于截至去年 5 月的三个月的 3% 峰值增长率。

与此同时，12 月份的出租空置率从上个月的近期低点 1.05% 小幅上升至 1.17%。

相比之下，悉尼和墨尔本住宅租金的季度涨幅分别温和下降 0.20 个百分点至 2.8% 和 2.1%，而珀斯是同期唯一租金上涨的首府城市租赁市场。

根据 CoreLogic 的数据，2019 年，在疫情之前，仅悉尼和墨尔本就占海外净入境人数的三分之二左右，这可能推动了悉尼和墨尔本单元房租金前所未有的年增长率，分别为 15.5% 和 14.2%。

欧文女士说：“虽然租金上涨速度放缓可能是租赁市场开始转变的迹象，但这对租户来说还不是好消息。在空置率较低的大多数首府城市和偏远地区，租金仍在上涨。”

自 2020 年 9 月开始上涨以来，澳大利亚的租金价值上涨了 22.2%，创下了有记录以来最大的租金涨幅。

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澳洲上市房源数量走低 将弱化加息对房价影响

CoreLogic数据显示，可售房屋存量异常低，可能有助于缓解未来几个月利率上升对澳洲房价影响，但随着买家需求减少，卖家仍面临更严峻的形势。

CoreLogic 研究总监蒂姆·劳利斯 (Tim Lawless) 表示：“在这次经济低迷期间，我们还没有看到大多数地区的房源数量上升，这主要是因为随着购房活动的减少，新房源的数量减少。”

“上市的新房源数量低于平均水平，这也表明考虑出售房产的房主准备等待经济低迷期结束，希望未来有所改善。”

在截至 1 月 8 日的四周内，澳洲首府城市的新房源数量暴跌，其中布里斯班的跌幅最大，达 44.4%。

悉尼、墨尔本和珀斯的新上市房源均下跌超过 22%，而阿德莱德和堪培拉的跌幅超过 11%。

CoreLogic 表示，在 2022 年，全澳房源供应下降了 27.5%，与五年平均水平相比下降了 11.5%。

Lawless 先生说：“在经济下行时期，如此低的房源供应水平是不寻常的。”

“历史角度来看，经济低迷期我们普遍看到待售房源量呈上升趋势，因此，由于信心不足和销售条件艰难，房东似乎不愿在春季和初夏测试市场。

“在大多数地区，新上市房屋的数量远低于平均水平，陷入困境或积极的卖家在房地产市场仍处于相对较低的水平。”

房源量与之前的低迷时期相比大幅下降。

房源量计算方法是将三个月滚动期间广告出售的房产总数除以季度运行率。 这意味着按照目前的速度，如果市场上没有更多的房源，需要1.8个月的时间才能消化掉广告中的房源。

在与新冠疫情相关的最严重低迷时期，全澳房源水平达到 3.1 个月的供应量，并在 2017-2019 年低迷期间达到 3.7 个月的峰值。

“较低的房源库存水平可能会为房价提供一些支撑，尤其是如果需求随着利率趋于上升而进一步下降。”

“然而，反之亦然。 如果在购买活动水平较低的情况下广告供应水平呈上升趋势，这可能会给房价带来额外的下行压力，因为房屋需要更长的时间才能出售，而且卖家会更大幅度地打折。”

早期指标显示，今年迄今为止，房地产中介在 CoreLogic 的 RP 数据平台上的预售活动较上年同期下降了 30%，房源供应紧张的情况不太可能很快得到缓解。

去年 12 月也出现了类似的趋势，当时整个平台的房地产中介活动与去年同期相比下降了 20%。

卖家通常在 1 月下半月开始变得更加活跃，上市活动在 3 月达到季节性高点，然后在复活节前夕迎来第二次高峰。

“值得监测整个月平台活动的趋势，以观察上市前活动增加的任何迹象，但目前看来，年初新上市的增长可能会像春季和初夏时期一样疲软。”

“随着利率上升，活跃买家的数量可能会继续减少，这可能会导致总房源库存水平逐渐上升，原因很简单，因为房屋销售需要更长的时间，吸收速度会变慢。”

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阿德莱德租金创历史新高

最新数据显示，尽管阿德莱德租金在过去一年创下新高的速度比其他任何首府城市都快，但依然是全澳最实惠的租金之一。

一份新的 PropTrack Market Insight 报告显示，阿德莱德房产广告的租金中位数在 2022 年上涨了 11.8%，达到创纪录的每周 450 澳元。

布里斯班的增长率位居第二，上涨 11.4% 至每周 490 澳元的中位数，其次是墨尔本上涨了9.8%。

阿德莱德、墨尔本和珀斯的租金最实惠，而首都领地的租金最高，为每周 595 澳元。

Turner Real Estate 首席执行官 Emma Slape 表示，阿德莱德租赁市场的高需求和有限的房产继续推高价格。

“过去 12 个月的需求仍然非常高，尤其是在家庭住宅市场，我们看到家庭拥有比理想情况下更小的房产，这是因为目前可用房产短缺。”

Slape 女士说，明年的几个因素可能有助于缓解市场压力，包括许多租户腾出出租物业，搬进他们在政府的 HomeBuilder 补助下建造的新房。

她说：“我们将看到人们再次开始跨州和海外迁移，这样他们就可以将自己的房子提供给租赁市场。”

与此同时，南澳偏远地区房产的广告租金中位数在过去一年中上涨了 10.7% 至每周 310 澳元，仅次于西澳偏远地区 12.5% 的增幅至每周 450 澳元。

在截至 2022 年 12 月的三个月中，与 9 月份季度相比，阿德莱德和南澳地区的中位数均保持不变。

PropTrack 经济研究主管兼报告作者 Cameron Kusher 表示，未来几个月，澳洲某些地区的租金价格可能会上涨，而其他地区的租金价格可能会下降。

“在 2022 年 9 月创纪录的季度租金价格增长之后，2022 年 12 月季度的增长放缓，租金保持不变。”

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悉尼男18岁买第一套房，现有70套房和$3500万投资组合！

《每日邮报》1月10日报道，尽管利率不断飙升，一名来自西悉尼的男子还是在短短一年内买了27套房，他透露了自己的投资秘诀以及目前的最佳投资地点。

报道中称，31岁的Eddie Dilleen从18岁就开始买房，目前坐拥70套房产和价值 3500万澳元的投资组合。

尽管连续加息、生活成本上涨和通胀飙升，他仍在2022年买了27套房。他说，现在很多人都不愿购买投资房产，更愿购买自住房产。

Dilleen表示：“我个人认为，利率已经触顶，很多人预测2023年会降息。去吧，在很多人都害怕的时候。” Dilleen介绍了一个简单的三步法，来确定下一套购买哪里的房产。

他说：“首先，它必须低于市场价值，且能获得房屋净值。如果我35万澳元购入， 那么它要能值41万澳元。” “其二，购买资本增值良好的房产，我只在大都会地区买房，不会在偏远地区买 房。最后，它必须有非常好的现金流收益。如果是35万澳元购入，那至少要以450 澳元/周的价格租出去。”

Dilleen还表示，目前最好的购房地点是珀斯和布里斯班。“我最近买的一些房产都位于珀斯，我认为，对于投资者来说珀斯是个好选择，那里的租金收益率较高，布里斯班亦是如此。”

来自Mount Druitt的Dilleen表示，当他18岁购买第一套房产时，他在麦当劳打工，住在一个“简陋的”街区。

他说：“我在西悉尼长大，来自一个没有人真正拥有房产的家庭。因为我小时候住的地方很简陋，所以我想要改变。”

2021年，Dilleen为他母亲在悉尼花87.5万澳元买了一套房。他说：“这是给她住的，因为我希望她离开以前生活的环境。”

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