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地产“不死鸟”佳兆业复牌后,其他仍在停牌的房企如何闯关,近期被业内广泛关注。
自去年4月份开始,由于未能按时披露2021年度业绩,港股上市的超十家房企开始停牌,除了日前复牌的佳兆业、景瑞控股外,目前中国奥园、融创中国、世茂集团、中国恒大、花样年控股等企业仍在沉寂中,等待在资本市场获得“通行令”。
一位已停牌出险房企人士告诉第一财经,目前公司已开始筹备公布延期的业绩,债务重组工作也在加速推进中,虽然没有具体时间表,但企业正在努力恢复正常经营状态。
2023年全国两会期间,住房和城乡建设部部长倪虹也重点提及房企风险化解问题。他表示,一方面要对优质房企一视同仁,支持优质国有房企、民营房企,改善企业资产负债状况;另一方面抓出险房企,帮助出险房企“自救”,同时严格依法依规处置。
克而瑞方面认为,房企纾困的核心在销售,有了销售回款保障,才能从根本上化解房企的资金和债务问题。对净资产为正的房企,应大力支持其加快资产处置或引入战投等,并降低利息成本,缓解偿债压力;对资不抵债的房企,要尽快落实债务重组。
图片摄影:任玉明
股票摘牌风险
一年一度财报季来临,地产板块一片阴霾,不少房企业绩预亏。然而,有的房企上演了财报难产的情节,股票即将面临停牌。
近日大发地产发布公告称,可能延迟刊发2022年年度业绩。截至公告日,大发地产仍正在落实委任新核数师,以填补安永会计师事务所辞任的临时空缺。
按港交所相关规定,如果发行人无法根据上市规则发布初步业绩,需要公布尚未与核数师达成一致的财务业绩,只要材料可用。不过大发地产认为,不宜刊发尚待审核的2022年账目,可能会误导投资者。
由此,如果大发地产未能于3月31日或之前公布业绩,公司股份将自2023年4月3日上午九时起暂停买卖,直到年度业绩发出来为止。
无独有偶,汇景控股近日也宣布,将延迟刊发2022年度业绩。原因是,公司若干核心管理人员及财务部门员工离职;以及农历新年前,疫情严重影响公司财务报表审计进度。
值得注意的是,在这两家房企之前,已有超十家房企停牌近一年。
去年年报季期间,房企密集出现更换审计师的戏码,更有企业的财报黯然缺席。目前,融创中国、中国恒大、世茂集团、中国奥园、天山发展控股、花样年控股、阳光100中国、当代置业等15家房企仍处于停牌期。
按港交所规定,主板上市公司若连续停牌超过18个月,港交所有权取消公司上市地位,也可视个别停牌公司的具体事项和情况随时刊发除牌通知。
在这期间,港交所通常会发出复牌指引,如果企业未能补救引致其停牌的事项,并在规定时间内恢复股票买卖,上市科将建议上市委员会展开对企业的除牌程序。此外,港交所也有权在适当情形下,施加较短的特定补救期。
根据《上市规则》除牌条文第6.01条规定,如果发行人未能在补救期前,结束补救问题并复牌,港交所可取消上市地位,或立即将发行人除牌。
上述十几家房企,大多于去年四月开始停牌,如果按18个月停牌期限,今年9月30日前相关问题需有进展,包括刊发延期业绩、证明公司持续经营能力,进而推进复牌。
以世茂集团为例,该公司若要复牌,需公布所有尚未刊发的财务业绩;就公司前任核数师在辞任函中提出的事项进行独立调查、公布调查结果并采取补救措施;进行独立内部监控,并证明公司已设立充分的内部监控程序;向市场公布所有重大信息。
港交所表示,世茂方面须补救引致其停牌的事项,并全面遵守上市规则以令联交所信纳,方会获准恢复其证券买卖。如公司情况有变,港交所可能修订或补充复牌指引。
融创方面的情况类似,如果要实现股票复牌,需要刊发所有延期业绩,并向市场公布所有重大信息。同时,还要撤销或驳回针对公司的清盘呈请、并解除清盘人的委任。
去年9月,债权人陈淮军在香港高等法院向融创中国提出清盘呈请,内容有关融创中国未偿还其持有的优先票据,涉及本金2200万美元及应计利息。融创称,该清盘行为是单个债权人的激进行为,公司将采取一切措施抗辩。
面对半年期的“生死时速”,已有房企开始行动。3月9日,佳兆业连续发布了2021年经审核年度业绩、2022年未经审核中期业绩,并实现股票复牌。融创方面也有动作,不仅去年底发布了2021年年报,还将清盘呈请聆讯延期至6月14日。
财报和债务两道关
一如佳兆业,房企要实现股票复牌,首要动作是发布缺席的财报。“最难的在于完成审计工作,解释清楚之前的历史遗留问题,审计才会签字确认。”亿翰智库研究总监于小雨告诉记者。
此前,房企年报难产的一大原因,便是与审计师出现“分歧”,后者审核标准普遍从严。有房企便曾称,因行业不景气,同业陆续出现债务偿付问题,原核数师在审计计划制定、审计程序执行、会计估计和判断等方面上更加谨慎。
有业内人士对记者表示,房企此前过度包装财务报表、隐藏或有负债、隐藏潜在诉讼等情况较多,行业上行时问题会被掩盖,随着行业风险越来越高,审计师为规避风险,可能会辞职、加价、或履行更多的审计程序。若房企爆雷,财务数据梳理难度会更大。
不过,即便房企不能出具经审计的报告,也应尽可能刊发未经审计的业绩。如果持续不发布并停牌,将对企业信用产生较大的负面影响,加深市场对其公司治理、财务管理、财务规划、透明度、财务和流动性状况薄弱的担忧,遑论融资渠道。
以融创为例,负责其2021年业绩审计的是立信德豪。因融创债务重组方案尚未最终落定,立信德豪根据相关审计准则,对其持续经营未作意见,但对报表的其他内容表达了认可。“一旦融创债务重组完成,核数师应会对融创未来的年报发表标准审计意见。”
除了履行业绩披露义务,房企的可持续经营能力,也是交易所考虑的重点。对爆雷房企来说,要实现可持续经营,首先要处理棘手的债务重组问题。
去年12月开始,融创便加快推进债务重组,目前160亿元的境内重组方案已通过,境外债重组结果预计三月份公布。近日有消息称,融创中国境外债重组计划获得了主要持有人临时小组的支持,双方将签署重组支持协议。
尚未发布年报的奥园,也在推进战投及债务重组事宜,还将奥园健康出售予南粤基金。目前,该公司境外债重组已获进展,并与部分主要境外债权人达成中期债务静止协议,支持其进行全面债务重组及引进战投,同意暂缓偿还债务安排。
已复牌的佳兆业,也要面临更长期的债务处理、及持续经营问题。该公司在年报中称,去年公司境内债务完成多笔融资展期,融资成本较2021年底持续下降,另有多个项目完成债务重组实现盘活,同时在与债权人进行建设性对话,以加快制定重组计划。
于小雨表示,佳兆业成功复牌,为行业及其他停牌房企带来了一定信心或希望,这类企业的重组方案将有一定的可能性和可行性。
克而瑞表示,当下市场环境整体回暖,出险房企也迫切希望尽快重回“牌桌”。在整体预期向好的情况下,出险房企也通过加快处置资产、项目让渡股权、引入战投等多种方式加快项目的开发进度,优化企业的债务情况,实现减债降杠杆,推进公司经营尽快回归正常。
“房企纾困的核心在销售。只有市场恢复,有了销售回款的保障,才能从根本上化解房企的资金和债务问题,建议后续各地进一步优化预售资金监管的尺度,加快房企的销售回款速度。”克而瑞认为,对净资产为正的房企,应大力支持其加快资产处置或引入战投等,并降低利息成本,缓解其偿债压力;对于资不抵债的房企,则促进其尽快落实债务重组。
值得注意的是,目前楼市的复苏回暖基础并不牢固,在稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、精准对症、扩大内需的要求下,业内仍在期待楼市的利好政策继续跟进。“央行超预期的降准,预示了今年楼市调控政策继续放松的导向,有助市场信心的进一步修复。”克而瑞称。
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