房租违约引发“一女二嫁”，商铺出租“三角恋”怎么解决？

23.03.2023

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导读：大房东、二房东、小商户如何避免三败俱伤？

作者 |第一财经 张丽华

2月24日是一个周五，本来正是餐饮业忙活的时候，位于上海恒丰路的“十里香”老板刘昊（店铺与老板为化名），却与二房东撕扯了起来，最后还闹到了派出所。

十里香这间商铺，位于恒丰路299号的隆宇广场。与十里香发生冲突的，是这个广场1~9楼的二房东——上海硕彭企业管理有限公司（下称“硕彭公司”）管理人员。

十里香和隆宇广场的其他29家商户，此前与二房东签约在此租赁经营。本来商户们与房东相安无事，但疫情之后，一切都发生了变化。

这样的变化，让以长租公寓、联合办公、产业园区、酒店、民宿为代表的“二房东”模式受到考验，一方面，二房东遭遇“租客欠租，房东催租”的现金流难题；另一方面，也有房租减免被二房东截留的情形发生。三方如何信守合同，共担风险，共谋长远发展，疫情对民营房东、转租人，以及最终承租商户们，都提出了考验。

“三角恋”引发的矛盾

刘昊告诉第一财经记者，2月24日，二房东硕彭公司管理人员来到现场，以租约到期为由，要求商户们退租、腾出房屋，双方因此发生了肢体冲突。

硕彭公司执行董事金春灿告诉记者，2018年3月，产权人上海兴辉置业有限公司（下称“兴辉公司”）将隆宇广场1~9楼合计35639.6平方米的商用房屋，整体出租给硕彭公司的北京关联公司，因北京公司处理上海事务不便，便成立了硕彭公司负责隆宇广场的租赁事务。

按照合同约定，硕彭公司关联方承租其中1万平方米，其余约2.5万平方米商用面积，由硕彭公司招商并转租，承租期从2018年4月1日始，至2030年3月31日止，即租期为12年。其中，2019年4月1日至2024年3月31日期间，硕彭公司及其关联方应付的月租金为591.67万元。

双方签订合同后，硕彭公司将承租的25000余平方米，分租给约30户租户，“整体承租后，我们投入了巨大的招商、广告和运营成本，并投入巨资对大楼进行经营改造。”金春灿说。

但从2022年3月起，商户们开始欠缴房租。刘昊承认，自去年3月起，便没有再向二房东缴纳过房租。据记者了解，隆宇广场的租户们，像十里香一样未缴纳房租的不止一家。

硕彭公司无奈之下，陆续跟商户们打起了官司。企查查系统显示，2022年7月以来，硕彭公司新增作为原告的诉讼有28件，均为硕彭公司与商户们的租赁合同纠纷。

金春灿告诉第一财经记者，截至2022年12月19日，租户们拒付2022年8月8日以来的租金、推广费、物业费和水电费累计人民币2600余万元。

刘昊也感到委屈，不缴纳房租，并非有意违约，除了疫情影响实在是交不出房租外，还有大房东和二房东自2020年以来未曾解决的纠纷，商户们看在眼里，感到无所适从。

根据第一财经了解，兴辉公司已于去年年底，向上海市静安区法院起诉硕彭公司及其关联方，支付房屋租金、物业费以及相关滞纳金等合计5300余万元，并要求解除双方的租赁合同。而硕彭公司及其关联方随后又向兴辉公司提起了反诉。

“大房东和二房东因为免租谈不成在打官司，（租赁权）在谁手里我们都不知道，我们（不交房租）行使的是不安抗辩权。”刘昊对记者说。

据记者了解，因行使“不安抗辩权”未交房租的隆宇广场商户，不只十里香一家。“他们双方有争议，我们应该（把房租）交给谁呢？”一家商户老板反问记者。

大房东与二房东的冲突

租户、硕彭公司，硕彭公司与兴辉公司之间，也曾有过一段“蜜月期”。三方产生矛盾，起因是租金减免。

金春灿对第一财经记者说，双方在合同签订后的两年时间里，合作还是比较愉快的。而且经营情况良好，大楼出租率一直在98%左右。

2020年、2022年，隆宇广场商户的经营，两次受到疫情冲击。2022年自3月份起，就基本处于停业状态，当年4月1日至6月1日，隆宇大楼彻底停止营业。

这对商户们的收入，产生了很大影响。

刘昊向记者诉苦，“对我们餐饮来说，去年整年从3月份到年底，就没有怎么营业，而且受影响不只我一家，以我的判断，我们这里的所有商户综合起来去年50%（营业额）的影响是有的。”

除餐饮业外，KTV、酒吧等娱乐场所，受影响时间更长。金春灿告诉记者，隆宇广场40%租赁面积由某KTV租用，2022年全年停业期间长达8个月以上。”

早在2020年，硕彭公司就要求减免当年两个月的租金，但未得到兴辉公司同意。兴辉公司的意见是，减免当年4月的房租100万元。

由于未能达成一致意见，分歧容后再定。此后双方继续履行合同。金春灿告诉记者，因硕彭公司与部分商户始终无法达成2020年租金的相关减免方案，导致硕彭公司与兴辉公司就该部分的租金减免方案也无法确定下来。截至记者发稿前，双方都没有就2020年4月份的租金减免和支付达成一致。

然而，更大的冲突还在后面。去年上海疫情暴发后，3月起，隆宇广场绝大多数商户没有再付租金，硕彭公司由此向兴辉公司申请给予2022年转租商户6个月的租金及物业费减免，但兴辉公司仅同意给予一个月的租金减免。

双方磋商不下，兴辉公司于去年年底，向上海市静安区法院起诉硕彭公司，而硕彭公司则向兴辉公司发起反诉。

租金减免的争议

根据第一财经了解，硕彭公司在反诉中向法院请求，判令兴辉公司减免2022年的租金和物业费合计2100余万元，并要求兴辉公司承担应收未收租金和推广费相应的损失等合计2600余万元，并要求继续履行租赁合同。

硕彭公司的依据，是上海市政府在2020年2月出台的支持服务企业平稳健康发展政策措施的通知。通知要求，中小企业承租本市国有企业的经营性房产，先免收2月、3月两个月的租金。对间接承租的企业，应确保租金减免落到实处，使实际经营的中小企业最终受益。

但在兴辉公司看来，自己不是国有企业，并非有关政策中规定的减免房租义务主体，出于道义，仍然决定主动承担了房租减免义务——无论是2020年4月同意减免的100万房租，还是2023年同意减免的1个月房租，已经仁至义尽。

但硕彭公司认为，考虑到租户们的实际损失以及租户们实际的欠缴情况，兴辉公司作出的让步，显然还不够。

记者致电兴辉实际控制人、关联公司上海隆宇企业发展有限公司董事长钱思解，对方表示：“（案子）都在法院了，等法院判吧。”

“一女二嫁”的现实

在硕彭公司与兴辉公司纠纷和诉讼未结之时，又发生了商户们纷纷“弃二房东投大房东”的插曲——商户们与兴辉公司签订了新的租赁合同。

这彻底惹恼了硕彭公司。硕彭公司在反诉状中称，2022年8月开始，大房东即向各家商户宣称，硕彭公司长期拖欠租金，已经与硕彭公司解除房屋租赁合同，要求商户们与大房东重新签订房屋租赁合同。硕彭公司认为，兴辉公司向商户们说了谎。

记者从刘昊处部分证实了硕彭公司的这一说法。刘昊告诉记者，他和二房东的租约已经到期，遂与大房东重新签订了租约。

得知十里香已转投大房东，硕彭公司以十里香租约到期为由，要求十里香腾退房屋，而十里香认为自己与大房东续订了租约，没有理由要搬走。遂有了文章开头所说的肢体冲突。

上海沪商律师事务所律师刘云舟认为，在二房东和大房东之间的承租合同没有到期或者解除之前，二房东按照合同约定占有了房屋，此时大房东跳过二房东与商户签约，而房屋使用权在未解约状态下仍归属于二房东，大房东无权处分。

业内人士认为，商户营业收入锐减而欠租，进而引发了二房东对大房东违约，鉴于实际情况，各方违约又都有情可原，而大房东方面，作为私企也并非强制减租免租的责任主体，但矛盾未解造成这个“疙瘩”越结越死，三败俱伤。三方矛盾早一点解决以及妥善地解决，关系到商业生态的长远发展。