冯仑：春节还会出现返乡置业潮吗？哪些人适合返乡买房？

封面图 |《人潮汹涌》剧照

问：

过去，返乡置业一直是房企在春节前后营销发力的重点方向。但在过去三年，不少人在春节期间选择就地过年，以及一些人购房意愿的下降，春节期间的市场成交整体都缩量明显。

而随着防疫政策调整，再加上多地首套住房贷款利率下降，今年春节会有返乡置业潮吗？返乡置业需要注意什么？

冯叔：

今年春节应该有不少人会选择回家过年。估计大家回家过年时会面临一些既有的压力，也会遇到一些新的话题。至于说要不要返乡置业？我觉得，返乡置业要形成一个潮流，不大可能。

想要返乡置业，前提是大家要返乡就业。如果不返乡就业，哪有返乡置业？

我们来看一下现在的就业趋势，就业人口实际上还是在向大城市、经济成长快的地方、人群密度高的地方聚集。

当然置业的趋势同样是围绕这些大城市、经济高增长、人口密度大的地方。因为置业和就业是紧密相关的，如果这个就业趋势没有什么变化，那么返乡置业也很难有所改变。所以，如果返乡就业不成为趋势，返乡置业也很难成为趋势。

另外，我觉得，要回乡置业也是可以的，但这是少数人的个别情况。比如说他的置业是和就业分开的，不考虑就业，他只是给老人安养，或者给自己人生做一个退一步的选择。我相信这种置业选择还是会有人这么做的。但这个时候你要注意，要把预期降低，不要把返乡置业当成一个投资。

就像我刚才讲的，安养老人或者给自己做一个最后生活、事业的退路据点，也是保留生存的一个机会，从这个角度去买（可以）。而不是把返乡置业当成投资，当成炒房，当成一个投机。投机性的返乡置业，没有意义，也不容易达成你的目标。所以我也希望大家还是积极面对我们的生活，开拓我们未来更好生活的事业基础和生活方向。

问：

前一段时间，央行、银保监会发文称，要建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。具体来看，新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。另外，住建部也发文称，对于购买第一套住房的要大力支持，并提出，该降首付比例的要降首付，该降房贷利息的要降利息。

三部委提出，降首付降利率，将带来哪些影响？

冯叔：

我觉得银行也好，住建部也好，关于房贷，一是调整对一套房、二套房、三套房贷款额度的限制，实际上是放宽房贷；第二是房贷利率可以浮动。我认为这两件事都是特别积极的政策，另外这些政策也符合市场持续健康发展的一个规律。

住宅作为一个社会保障的公共产品，这是政府要提供的。另外，它又是个人最大的家庭财务支出，是消费产品。作为消费产品，它应该跟其它消费产品一样，遵循市场发展的规律。

那么，商业银行和贷款买房的人，其实是平等交易的双方。在这种情况下，买房贷款，无论是贷款的条件、贷款的利率、贷款期限，等等，都是可以谈的。以往政府把它变成一种刚性的限制，但现在政府把它解除了。

所以，我觉得以后所有的贷款利息，大家都可以签订一个浮动贷款利息，也就是浮动利率。另外，以往旧的贷款合同约定也可以在一定期限内能够变更，同时，对于一套、二套、三套房的购买，应该根据个人情况由自己来决定，政府不再施加特别严格的限制。

这样的话，有利于大家积极生活，同时也适当减轻市场的压力，扩大住房消费。我觉得这些政策，对市场的恢复，对未来这个行业的可持续健康发展，是及时的，而且也是有效的。