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曾经盈利规模动辄上百亿的房地产企业,如今在利润下滑的漩涡中越跌越深。
截至1月31日收盘,据Wind统计,在申银万国房地产行业分类下,发布了业绩预告的约68家企业中,40家为亏损状态,占比近六成,其中有14家为首度亏损;有48家的业绩同比向下。其中,国资背景的首开股份、大悦城、华侨城等规模房企出现了首亏;而早已陷入债务危机中的蓝光发展,业绩则在持续下探,亏损规模已近220亿元。
这场从2018年延续至今的利润规模收缩,其背后的成因已从高地价项目结算挤压利润空间,演变为疫情影响交付规模、销售不振、售价降低等,以及由此而引发的大规模资产减值计提。
业内认为,2021年下半年以来市场持续下行、信用危机接连发酵,企业纷纷认为物业存货未来实现的价值难以达到初始预期,应收账款的回收程度也要打折扣,因此开始计提或者加大计提资产减值。
不过,2022年以来,从中央到地方,包括保交楼措施、下调房贷利率、放松“四限”、刺激消费等政策相继发力,行业将重回正常运行轨道,以价换量等措施有望结束,未来资产减值计提也会收缩。
荣盛成“亏损王”
2022年房企生存之艰难,从业绩预告中可窥探一二。
(以净利润下限为准进行排序,亏损额在前三十位的房企)
最大亏损在100亿及以上的有7家企业。以此计,荣盛发展堪称“亏损王”,其预计2022年最高亏损可达250亿,较2021年同期的亏损额度再扩大超200亿,日净亏近7千万。阳光城的亏损额度也同样在继续扩大,从2021年的不到70亿元增至不少于80亿,最高亏损则可能达到110亿元。
较早暴雷的蓝光发展在2021年就已亏掉超百亿,2022年的利润持续下探,亏损额度达到219亿元。不只是经营业绩不振,蓝光发展预计2022年度期末归属于上市公司股东的净资产为-208.21亿元左右,而根据《股票上市规则》的有关规定,该公司股票可能被实施退市风险警示。
除了已爆雷房企越亏越多,随着行业销售持续地萎靡不振,各地房价的普遍下探,以及债务危机的蔓延,更多房企加入了亏损的行列。据Wind统计,有14家企业首度出现亏损,不乏华侨城、大悦城、首开股份、格力地产等规模房企、国资背景房企。
这其中,在2022年爆发了债务危机的金科股份预亏额度最大。该公司2021年同期实现盈利超36亿元,预计2022年将亏损95亿元以上,最高则达190亿元,已然超过阳光城,位列A股房企的第三位。
紧随金科之后的则是央企华侨城。该公司预计2022年的净利润为-80亿元至-110亿元,同比2021年最高降幅超389%。给华侨城造成了如此大规模亏损的,不只是地产开发业务,还有深受疫情影响的旅游业。
据披露,2022年上半年,华侨城共有32家景区、29家酒店、1家旅行社、8家开放式旅游区等。庞大的文旅板块,对华侨城形成了不小的冲击,“报告期内,旅游景区业务受疫情的冲击严重,亏损金额加大”,同时因持续亏损或更新改造等因素,华侨城对部分景区资产计提减值。
大悦城亦是由盈转亏,尽管亏损额度在30亿元以下,但同比跌幅却高达2600%。大悦城在公告中给出的解释除了受房地产销售影响之外,还包括疫情下扶持租户平稳经营和发展,而为商户累计减免约10亿元租金等。
盈利规模同比断崖式下挫,也是房地产行业在2022年度业绩表现的一大共同点。除了大悦城外,珠江股份净利润的同比跌幅也超过2000%,格力地产、北辰实业的最高跌幅在900%以上,世茂股份、金科股份的最高同比跌幅也在600%以上。据Wind,同比跌幅最高在100%以上的企业共有19家。
颇值得一提的是,华夏幸福在债务重组上取得的进展,也促使其在2022年扭亏为盈,从2021年亏损超290亿元,一举实现盈利,预计归属于上市公司股东的净利润为11亿元-16亿元。
华夏幸福在公告中表示,目前正在推进《华夏幸福债务重组计划》及《华夏幸福债务重组计划补充方案》,而根据前述计划及方案与债权人签署相关协议后,涉及债权人豁免或调减公司对其的债务(包括本金、未支付利息及罚息),“本次业绩预告中已考虑相关影响”。
不过,基于债务重组进展而确认的债务重组收益,为非经常性损益,若扣除该部分损益影响,华夏幸福在2022年的经营业绩仍为亏损,扣非净利润约为-173亿元到-168亿元。
大额资产减值频现
事实上,房地产自2018年起,行业利润增速就出现了明显下行趋势。
早前房企利润空间的缩小,多是地价持续创新高,叠加限价、限签等政策的持续收紧,使得房企毛利率下降、盈利能力不及过往。同时也由于高价地被套,房企开始进行资产减值计提工作,其中主要来自于存货跌价减值。
彼时业内认为,随着前期高价地逐步去化并完成结算,中长期行业盈利能力将触底回升。但近两年行业基本面的大幅下行,为房企盈利能力的扭转增加了不少变数,处于低位的购房需求、降价促销的手段、房价下行都是其中的关键因素。有多位房企内部人士曾向记者表示,降价加大去化的一大弊端就是引起资产减值。
2022年首次出现亏损的大悦城就直言,为克服市场持续下行的不利影响,该公司优化库存和推盘策略,加快库存去化和资产周转,部分在建在售项目销售价格未达预期,由此按照相关规则计提资产减值准备。
头部房企也无法避免大规模资产减值。巨亏超百亿的华侨城称,“考虑部分城市新房销售价格进入下行通道,出于审慎客观考虑,计提存货跌价准备同比增加”。新城控股亦称,由于市场情况变化,公司计提的资产减值准备同比增加。2022年净利润同比下挫超5成的招商蛇口也表示,表示由于市场情况变化,报告期内,计提资产减值准备同比增加;在2021年,这一数值就已经达到了33.9亿元。
出险房企更是如此。克而瑞研究中心指出,为应对流动性困境,出险房企纷纷通过降价销售、低价出让资产等方式实现资金回流,使业绩面临不小挑战。
蓝光发展的境遇大约是出险房企的一个缩影。该公司在2021年计提了约65.76亿的减值损失后,在2022年进一步计提了约160亿元的减值损失,其中主要仍为存货跌价准备。
造成这一现象的原因在于房地产市场仍未企稳,同时蓝光发展自身债务风险尚未得到完全化解,公司品牌仍在持续受损,且其经营情况及融资环境未得到改善,已完工开发产品房源和在建与待建开发项目,未来很可能仍难以实现项目获取时的预期。于是,考虑到市场环境及其自身债务风险及经营情况影响,客户购房预期进一步降低,蓝光发展进行了更大额度的计提。
值得一提的是,目前市场处于底部盘整阶段,在谨慎性原则下,合理计提资产减值有其必要性,也有房企为保障未来财报业绩的稳定性,实行一次性计提。2021年因计提存货跌价准备超7亿元而亏损的大名城,在2022年顺利扭亏。
业内人士指出,未来房企是否还会再出现如此大规模的资产减值计提,取决于此后市场的修复情况。克而瑞认为,中长期来看,房地产行业以“稳”为主基调,供应端、需求端等全方位政策相继落地、执行,企稳、巩固是行业发展趋势。在此趋势下,资产减值计提也会收缩,根据市场恢复情况,部分房企存货跌价损失或能转回,形成收益。
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