一场财富大迁徙，正在到来

原创 张岳

普通人很难感受到，什么叫“钱如潮水”。

人民银行近日发布2023年1月金融统计和社会融资数据，其中广义货币（M2）余额273.81万亿元，同比增长12.6%，创下2016年年中以来最高水平。

图源：cctv2

这是什么概念？

2013年3月，M2首次突破100万亿；之后花了7年时间，在2020年1月站上200万亿；3年后的今天，M2已突破273万亿，年底很大可能突破300万亿。

与此同时，居民储蓄存款大幅上升，1月增加6.87万亿元，同比多增3.05万亿元，这些超额储蓄将向哪里释放？消费、地产还是资本市场？

从过往经验看，货币超发叠加投资渠道匮乏，放水的结果必定带动资产价格上涨；从当前政策看，国家和地方正拼尽全力扭转房地产市场的下行趋势，更鼓励大家把钱花在买房上。

如一些城市将首付从3成降至2成，相当于把购房杠杆从3倍放大至5倍；一些城市的房贷利率已经跌至4%以下；还有一些城市定向发放房票，延长贷款年限至80岁，以此刺激购房需求……

值得关注的是，这一轮楼市回暖，注定是少部分城市的“春天”。

因为经历了三年疫情和三年调控，居民对楼市的上涨预期、未来收入和自身购买力等都感到担忧。

为了寻找确定性，大量中产和有钱人将把资产从普通城市转移至省会城市，从三四线城市转移至一二线城市。

这场巨量财富的大迁徙运动，将把一线城市资产价格推到一个全新的高度。

01

深圳楼市，动了

事实上，深圳楼市已经开始动了。

2月13日，深圳市房地产中介协会公布数据显示，上周深圳二手房成交780套，这是自2021年11月以来，单周网签量首次突破700套大关，直逼800套，深圳楼市正式告别谷底进入小幅反弹阶段。（信息来源：财联社）

2月10日，深圳不动产登记中心发布公告，恢复不动产登记服务厅午间延时服务。这说明暴涨的市场需求，让工作人员不得不牺牲午休时间，加班完成工作。（信息来源：深圳不动产登记中心官微）

图源：深圳不动产登记官微

如果你持续关注深圳楼市的变化，你就会对今年的深圳市场有一个判断：一定是向上的趋势。

第一，重启积分入户：房子成为筛选器

2月8日，深圳关闭3年的积分入户通道再次开启，而是否拥有住房，成为积分指标的重要加分项。（信息来源：深圳市发改委、公安局、人社局印发《深圳市积分入户办法》）

有房与无房差距有多大？如果按5年积分，有房比租房高出48分！深圳每年的积分入户名额有限，按积分排名先后录取，在深圳买房的人可以优先获得积分入户资格，享受教育、养老、医疗等更丰富的城市资源，这也是变相地鼓励深圳人买房。

图源：《深圳市积分入户办法》

第二，参考价2周年：新的方案正在路上

据官媒报道，2月8日，深圳住建部工作人员表示：“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。”（信息来源：南方都市报）

参考价=购房杠杆，如果上调参考价，或者银行房贷审批依据与参考价脱钩，那么购房者的首付资金门槛会大大降低。同样的首付，一房能变两房，两房能变三房，这将大大刺激购房需求，促进市场回暖。

第三，官方定调：3年来最温暖的信号

如在广东全省高质量发展大会上提出：积极支持刚性和改善性住房需求；

市住房建设局党组书记、局长徐松明提出：全面抓好房地产业与建筑业“两大产业”，为全市经济高质量增长作出最大贡献；

2023年全市住房和城乡建设工作会议提出：做优做强房地产业和现代建筑业“两大产业”。

这么多利好叠加，深圳楼市的回暖已是必然。

但对于购房者来说未必是好消息，因为从买方市场到卖方市场，“捡漏”的机会少了。

02

前海三湾，谁更有想象力

纵观深圳楼市，最大的“捡漏”机会，无疑是在前海。

现在整个深圳都关注着前海新房市场的一举一动，因为这里代表了深圳的未来，前海的潜力和价值已经在业内达成共识，毋容置疑。

我们今天着重分析一下前海三湾：前湾、桂湾、妈湾，谁更有想象空间？这是当下很多购房者都面临的选择困难。

前海三湾示意图

首先，如何理解前海三湾各自的发展定位？笔者在官方规划中发现一个有趣的点。

根据规划，桂湾的发展目标和功能相当于福田金融中心；前湾的发展目标相当于南山的科技创新中心；而妈湾的发展目标与前两者不同，也最特殊，放在首位的竟是“前海标志性门户区域”。（来源：2020年6月，前海片区开发单元规划修编（草案））

从顶层设计上，前海三湾功能互补，错位发展，但毫无疑问，妈湾才是前海的颜值担当！

现在的问题是，当下购房者对妈湾最大的顾虑，反而是颜值，是货柜车带来的噪音粉尘，这是否与妈湾规划定位产生了矛盾冲突。

近期两大工程传来的最新进展，恰好化解了这个矛盾。

第一个工程是妈湾跨海通道预计本月底贯通，该项目起于前海妈湾港区的妈湾大道与月亮湾大道交叉处，与沿江高速大铲湾收费站及金湾大道-西乡大道交叉口对接。

信息来源：深圳交通官微

妈湾跨海通道示意图

第二个工程是沿江高速前海段与南坪快速衔接工程，该项目北起大铲湾立交，在新安六路北入洞，沉管法布设海底隧道（2.28km）后下穿临海大道，上跨听海大道，接入既有沿江高速。

信息来源：深圳市人民政府门户网站

工程实施平面图

这两大工程将让妈湾大变样。

从前来自蛇口港、赤湾港、妈湾港的货柜车，从港口出发大部分涌向月亮湾大道，然后向107国道、沿江高速、南坪快速分流。

现在有了妈湾跨海通道和沿江高速前海段与南坪快速衔接工程，直接让来自港口的货柜车“下海”，绕过妈湾直连下沉的沿江高速和南坪快速，完成疏散港口货运功能。

妈湾定位前海标志性门户，是深圳城市的颜值担当，未来不太可能在大街上见到货柜车。

现在城市界面问题受到关注，主要原因是妈湾还没有进行大规模开发建设，而巨大的留白空间，也让妈湾承载了深圳前海更大的野心。

根据规划，妈湾片区是前海最重要的门户区域，代表了国际商贸中心的城市形象，将在16单元超级街区，15、19单元TOD核心区，14单元环湾滨海地区打造两条通海绿廊、丝路长廊、旭日大道及中心公园等标志性建筑，成为前海的主要观光带和城市天际线。（来源：2020年6月，前海片区开发单元规划修编（草案））

深圳对妈湾的规划建设极为谨慎，仅15、19单元的启动区就多次面向全球招标，现在已经勾勒出未来的大致形象。

如2018年“前海妈湾生活里” 的设计方案（HASSELL事务所）：为了吸引年轻的流动居民来这片日新月异的城市中生活工作，将各类公共空间、邻里空间、多栋场馆建筑与丝路长廊连绵相接，贯通整个商务开发区。

前海妈湾生活里效果图

长达一英里的丝路长廊涵盖100+活动类型，邻里区域中有花园、儿童游乐场所、多人运动区域以及带有咖啡厅、餐馆和艺术装置的广场，以景观元素连接教育展览中心，艺术展览中心、表演艺术文化中心，艺术广场、瀑布、水上乐园等功能区。

以景观元素连接功能区域示意图

如2022年、“前海深港国际服务城十五、十九开发单元集成设计方案”国际征集活动第一名方案（肃木丁）：地下一层南北3个轨道站被站链系统整合在一起，地下二层及以下的大运量轨道交通铆合到城市和区域快速公共交通网络，地上4座深覆土人造地形，17个常规柱网架起的绿植屋面，27个预制混凝土跨路宽桥构建一座立体城市。

国际竞赛中标方案截图

人们的日常生活将不再有机动化交通，它围绕最舒适的步行距离展开，构建一座纯步行网络城市森林，并容纳完善的终身教育、艺术抚育、康体强化、线下体验商业等系统，它们彼此共享空间，传递资源，被步行脉络串联，最终双向整合进入生产和生活。

国际竞赛中标方案截图

上述未来城市形象其实离我们并不遥远，妈湾片区的各类资源一直在升级焕新。如：

妈湾15、19单元TOD核心区，将升级为前海中心和“深圳一环”价值叠加区。

被誉为“深圳一环”的15号线，仅在前海妈湾住区设铁路公园站（5号线交汇）。地铁15号线将前海、后海、南山科技园、留仙洞、宝中、腾讯企鹅岛等科创高地圈起来的闭环，因此这个闭环也被业内称为深圳含金量最高的“深圳一环”，未来深圳房价的天花板，就在这条环线上。

深圳地铁15号线示意图

妈湾19单元九年一贯制学校，已升级为南二外前海创新教育集团旗下学校。

去年12月28日，南山二外前海创新教育集团挂牌成立，集团成员校就包括妈湾19单元的配套学校和前海港湾小学、月亮湾小学等。

来源：深圳市南山区人民政府

妈湾七子写字楼群聚集了各大企业总部，汇聚精英人才。

以深圳前海世茂大厦为例，截至目前，大厦出租率近85%，入驻企业超200家，多为金融、科技以及专业服务的总部企业。

2021年末，前海管理局发布《前海妈湾片区战略定位与产业发展规划研究项目中标公告》，提出妈湾片区将对战略定位、产业选择、资源导入和实施路径做出全新的梳理研判，进一步释放妈湾价值。

来源：网络 | 前海金融城邮报示意图

综合看，妈湾不仅是前海三湾中面积最大，容积率最低，背山面海、公园密布、生态景观和宜居价值更好的片区，它的城市道路，城市界面，轨道交通，教育资源，产业选择等都在不断更新升级，作为前海的标志性门户，妈湾的未来更具想象空间。

03

买入妈湾的机会

什么样的产品，能够配得上前海妈湾？

在最冷淡的市场，购房者用最炙热的真金白银投票。去年年末，正处于深圳楼市低迷期，但万科瑧湾悦一期入市，开盘当天便去化9成，总揽金37.2亿。

瑧湾悦示意图，非开发商交付标准

万科瑧湾悦一期的逆势热销，一方面来自购房者对妈湾价值认可，另一方面来自万科“瑧”系的产品价值。

市场在不断变化，居住需求在迭代更新，过去十年的高端居住放在今天已经过时了。因为早期的高端产品缺少对客户的洞察，单纯靠精装堆砌或过度依赖外部资源已经无法满足当下客户的个性化需求。

瑧湾悦的产品打造更注重与城市、生态的结合，呈现人、都市与自然的融合，它背靠大小南山，对望大铲湾腾讯科技城，拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”等珍稀自然资源。

资料来源：腾讯网

前海妈湾片区示意图

整个社区被公园环绕，东侧南侧紧邻铁路公园（规划中），西靠前湾公园水廊道（规划中），北侧是市政绿化带，小区内部还建造了社区公园（规划中），居住在这里，每天清晨起床，一推开窗，入眼的不再是充满压迫感的高楼，而是来自公园清新的空气和山海温润的清风。（注：前湾公园（规划中）、铁路公园（建设中）、周边绿地景观资源的规划方案及建设时间以政府最终审批意见为准。）

示意图

在社区楼下，是万科开创的Commons开放式复合商业街区，紧邻已经开业的前海印里，目前印里已入驻愈欣书店全国旗舰店、全国首家人宠社交空间挥爪小聚、Seesaw咖啡、MANNER咖啡、TAPS mini精酿小酒馆等。闲暇时，可以来这里与朋友小酌几杯。

商业街区实拍图，非开发商交付标准

从社区步行出发，可无缝接驳丝路长廊，沿着这条“架在空中的林荫大道”可抵达公司、学校、商场、花园、餐馆、艺术广场和水上乐园等功能区，工作生活随意切换。沿丝路长廊向更远处延伸，还是有海洋馆、海洋博物馆、渔人码头、活力水街、临水商业街区，建筑临水、游艇到港，将城市生活无限推向海边。

资料来源：深圳市规划和自然资源局

城市建筑期刊2018年21期前海丝路长廊

来源：网络 | 约1.6公里丝路长廊示意图

同时，社区楼下就是双地铁，分别是5号线铁路公园站出口以及规划中的15号线出站口（规划中），被誉为“深圳一环”的地铁15号线让业主时刻保持与工作的最佳通勤距离，让极具创业打拼精神的深圳人可以随时化身职场精英。（地铁（15号线，规划中）及铁路公园站的相关规划信息来源于《深圳市城市轨道交通第五期建设规划（2023年-2028年）》，地铁建设方案和建成时间以政府意见为准）

据内部消息称，万科瑧湾悦将在近期推出二期产品，建面约115㎡的4房2 卫，建面约170m²的4房3卫，每个户型都能满足全生命周期的居住需求。

建面约115平户型示意图

建面约170平户型示意图

2023年，钱如潮水般从四面八方涌来，为寻找确定性，一场由三四线城市向一二线城市的财富大迁徙时代正在到来，大家抢占的无非就是像前海妈湾这样的核心资产。

深圳楼市已经启动，最佳购房窗口期正在收紧，万科瑧湾悦二期即将入市，错过它，你将再难遇到更好的买入前海的机会。