深圳，价值之锚变了！

原创 张岳

后疫情时代将爆发哪些机遇和挑战？事实上，经过这一轮资产变局，大家已经对诸如股票、理财、房子等投资产生不安全感和恐惧。

为什么我们会被市场情绪左右？一个重要的原因是：你还没找到资产的“价值之锚”。

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深圳的价值之锚

城镇化进入后半程，人口红利终结，近两年楼市低迷……

深圳楼市还值得期待吗？现在选择买房还是继续观望？明年深圳楼市会回暖吗？

如果你也有类似的困惑，说明你还没有找到深圳资产的“价值之锚”。

什么是“价值之锚”？海面波涛汹涌，船随潮水起伏上下，但锚会定在水底不动。

深圳这条船，每每遇到金融风暴，都会表现出超强的韧性，因为有“锚”的存在。

这里深圳的“价值之锚”有两层含义：

第一层是宏观的含义，是深圳奋斗40余年创造的价值，是深圳作为未来世界第一大湾区的龙头，引领整个粤港澳大湾区的发展，超十万亿经济体量，逾八千万人口聚集，形成7个万亿级产业集群……

如果深圳的价值都不值得期待，中国还有哪座城市更值得期待？

粤港澳大湾区示意图

第二层是微观的含义，深圳的“价值之锚”是不断变化的，从罗湖商贸、福田金融到南山互联网，深圳资产的价值之锚，也从90年代的罗湖银湖，慢慢变为2000年的福田华侨城香蜜湖，再到2010年前后的深圳湾。

过去十年的深圳，一直以深圳湾不动产的价值为锚，这里是中国（内地）四大一线城市中心区加持的唯一海湾，也是上市公司密度、发明专利密度最密集的地区。

深圳湾实拍

“聪明的脑袋+聪明的钱+美丽岸线+优质的生态”，让深圳湾成为中国内地房价最贵的区域。

但是现在，深圳的价值之锚将发生改变。

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深圳的价值之锚变了

为什么深圳的价值之锚变了？

因为香港的“北部都会区”来了，深港“双城三圈”来了，“深圳+香港”这个中国最强都市圈来了！

北部都会区

“北部都会区”计划的提出，意味着香港拿出接近30%的陆地面积，跟深圳组成“深港都市圈”，而这个都市圈不仅在中国是独一份，在全世界也非常罕见。

香港和深圳，两个城市的总陆地面积，加起来也不过3000平方公里，不到上海的一半，不到北京的五分之一。

但这块狭小的土地上，如今实际居住着超过2700万人口，汇聚资金接近24万亿人民币（北京为20万亿，上海为16.7万亿）。如果计算每平方公里的人口密度、GDP密度、资金密度，深港都是中国第一，而且遥遥领先。

北部都会区规划的提出，是香港发展史上的里程碑，它意味着香港将适度做大做强，补上科技创新短板的同时，打造一个都市核心区——新界北核心商务区。

未来的香港，将形成南北两大组团：原来的港岛、尖沙咀是金融、商贸中心；靠近深圳的、将近300平方公里的北部都会区将重点发展科技创新及新的都市核心区，并跟深圳融合发展；在深圳湾的香港一侧，以及福田区对面，规划了大量的科技创新园区、新市镇。

北部都会区最终能容纳大约250万人口，提供65万个工作职位，其中15万为科创产业职位。

深港都市圈的启动，意味着深圳湾发展的“单边时代”结束了，深港联手环深圳湾开发的时代到来了，深圳过去十年的价值之锚——“深圳湾”正在升级为“深港超级湾”。

深港超级湾示意图

“深港超级湾”的诞生，正在改变深圳的城市发展格局，改写福田区的发展定位。

在十四五规划中，福田区获得最高定位，一口气拿到了行政中心、文化中心、金融中心、商务中心、国际交往中心等5个“中心”的头衔，还被定义为深圳的“中央创新区”、“中央商务区”、“中央活力区”。

深圳十四五规划

近年来围绕着深港河套地区，规划了“深港科技创新合作区”。在中共中央、国务院下发的《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》中，“深港科技创新合作区”被定位为与前海并列的，大湾区乃至全国的重要发展平台。

河套“深港科技创新合作区”的开发，对福田重新走向世界起到了至关重要的升维作用。

近日，福田区领导接受采访的时候表示：河套深港科技创新合作区是粤港澳大湾区规划纲要中唯一以科技创新为主题的特色平台。福田将利用河套合作区“一国两制、一河两岸、一区两园”的独特优势，打造深港创新发展新引擎。

未来福田将全力引进重大创新机构、重点企业研发中心、香港高校优质科研项目等顶尖机构，到2025年打造10大全球顶尖科学家实验室、20大世界500强企业研发中心、10家“独角兽”企业。

此外，还将建设“六大科创集群”——国家重大科研平台集群、香港高校科研集群、世界500强研发中心集群、突破“卡脖子”项目集群、深港独角兽集群、港澳青年创业平台集群。

河套深港科技创新合作区效果图

福田中心区，正在从“行政+金融”的双核CBD，变身为“行政+金融+科技”的三核CBD，这在全球一线城市中是比较罕见的。

比如北京的朝阳CBD既不是金融中心，也不是科技中心，只是总部基地；上海浦东CBD是金融中心，但科技中心和行政中心色彩不浓；纽约曼哈顿是金融中心，但行政中心、科技中心色彩不浓。

而且有意思的是：河套“深港科技创新合作区”的设立，让福田南区成为整个深港超级湾“深圳部分”和“香港部分”的唯一的陆路相连的交汇点、枢纽。

同时，与南山科技园定位本土高科技、光明科学城定位大科学装置产学研一体等不同，河套对接的是世界最先进的高科技，来自世界最顶尖的科技人才与深圳完整产业链的结合，是真正国家级的科学中心，未来发展不可限量。

在这里，将为深圳乃至中国推开一扇“科技面向世界”的重要大门，也将孕育深圳未来十年的“价值之锚”。

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谁能代表深圳价值之锚

什么样的产品，可以代表深圳未来十年的“价值之锚”？

市场在不断变化，居住需求在迭代更新，过去十年的高端居住放在今天已经过时了。因为早期的高端产品缺少对客户的洞察，定位简单粗暴，单纯靠精装堆砌或过度依赖外部资源已经无法满足当下客户的个性化需求。

回顾深圳过去的“价值之锚”产品，它们普遍的特点是：

1、地段，生态，产品是基本盘，但是过度依赖外部资源

2、社区的底层逻辑仍是居住，没有更多服务和资源的延伸

3、土地空间受限，社区趋于“袖珍化”，城市中心再难见到“大城”

客户要的顶级生活方式，是对自己现状的再升级。

能够代表深圳价值之锚的产品，应该是能走进客户内心的产品，笔者近期了解到一个位于深港超级湾的环湾顶点的项目，可以说是心目中理想的房子，它给深圳新一代超级综合体产品打造带来了新思路，它就是——金地环湾城。

俯瞰规划图

一、金地环湾城的产品打造更注重与城市、生态的结合，呈现人、都市与自然的完美融合。

陈丹青谈到中国城市发展的弊病是“我们用建设去破坏”，从而导致千城一面的状态。

城市高度发展，庭院深深、寻常巷陌、柳絮斜阳的“留白写意”不再，高楼里的人忘了从哪儿来，又往哪里去。

金地环湾城不仅位于深港超级湾这个时代风口，也正处于福田CBD和红树林生态保护区的过渡带，是福田唯一入海的片区，同时拥有城市中心山海景观、摩天地标、高尔夫球场、香蜜湖公园和红树林＆河套生态保护区等核心景观元素。

区位示意图

而金地环湾城的重要亮点之一，就是社区创新打造垂直花园城市，实现与外部生态的完美衔接。

如商业设计理念“多重森林”，以绿地公园为核心，将商业的森林向塔楼立面上延续，贯穿至健康生态的室内的家，打造一个绿色的向上生长的生态之城。

在这里人们可以体验“慢生活”，闲暇时，在街角小店慢慢喝一杯咖啡，感受公园的鸟语花香，与家人从公园慢慢拾级而上探索商业趣境，或在连桥高线公园散步休憩，既能在探索路径中感受自然，也能享受多元化业态的购物和消费体验。

商业效果图

住宅的设计理念源自“红树林”自然生态，在不同高度都能感受到绿色、生态和自然的社区。

建筑外立面大面积使用玻璃，通过材料以黄金比例划分，明亮、轻盈、雅致、干净利落的同时又有细节在内，绿植沿体块间隙布置，在不同高度打造空中园林，犹如点缀翠绿的云峰，形成了“横看成岭侧成峰”的景观线。

同时垂直绿化也使建筑本身具备净化空气、降噪降热的绿色屏障功能，生活在这里犹如置身绿色森林中，随时享受天然氧吧。

室内的健康科技打造的智美精工的家，更是延续了金地科学筑家的理念，通过无接触归家等健康智能社区、全方位室内高标准健康住宅以及精工品质、美学设计等，与外部的生态自然融会贯通，打造全新的生态健康生活。

二、金地环湾城让社区在居住的基础上，还提供人文、艺术、休闲、商业等城市顶尖资源。

深港超级湾，未来将聚集大量科技新贵，初创企业CEO，他们在生活中更加追求品质和效率。

金地环湾城的，不仅仅是一个社区，更是一个微缩的城市，它集全球大师智慧，打造罕有的同时集住宅、办公、商业、文娱、酒店、公寓、教育、公园等八大多元业态于一体的标杆。

整体规划效果图

项目的标塔设计由Foster + Partners完成，其著名作品包括加州苹果总部「Apple Park」、纽约赫斯特大厦、伦敦大英博物馆中庭、北京首都国际机场三号航站楼、香港汇丰银行总部等。

商业设计由LEAD8完成，近几年国内顶流商业，如深圳湾万象城、南京万象天地、重庆光环购物公园等高端购物中心都出自LEAD8之手。

同时项目的建筑、景观、学校设计分别邀请中标深圳湾超总规划的CUBE、知名景观事务所LCO和国际知名建筑设计公司AEDAS操刀设计。

这些全球顶尖的设计公司，不仅贡献全球顶尖超级综合体设计前沿智慧和经验，为客户带来更稀缺和完美的生活方式体验，也是实现发展商致力于探索顶尖城市发展过程中，高密城市、自然生态和人三者完美融合的巅峰解决方案的重要助益。

商业效果图

当下的深圳市场，正处于“居住价值回归”的时代，居住空间的舒适尺度标定了圈层生活的格局。金地环湾城的产品一期六栋中，四栋多为250平以上大户型，两栋为120-130改善型户型，住宅建面约120-270㎡，公寓建面约164-280㎡，这意味着社区的纯粹度更高。

一起看看建面约253㎡户型，双梯入户豪华配置，超大尺度观景阳台，内设带浴缸奢阔主卫，中西双厨明亮阔绰，保姆套房的家政区间互不干扰。

建面约253㎡户型图

同时，建面约253㎡户型将采用全系奢装品牌顶级装修标准，并由全球顶级设计团队打造，从空间、格局、再到每一个装修细节，以上种种无不彰显着主人的生活品味。

建面约253㎡效果图

在过去，社区的价值大部分由外在的配套决定，但是在未来，社区提供的服务和资源将变得与地段和配套同样重要。

金地环湾城将为业主打造一大批顶级城市资源，如重新定义都市山谷＆未来之森的特色商业，社区中心约8000平的罕有公园绿地，2万多平充满人文艺术氛围的文娱空间，国际隐奢高端酒店——嘉佩乐、九年一贯制目送式上学的72班超级学园等。

生活在这里，你不必为每天的通勤而苦恼，节省的上下班时间可以用来休息、社交。你可以目送孩子上学，不必担心堵车、迟到和接送问题；各种年龄层的家人都有足够的活动空间和文娱、商业设施，不必担心他们的生活单调。

三、深圳社区趋于“袖珍化”，位于城市中心的“大城”或成为绝版，其居住体验无法复制。

最近几年，深圳受土地空间限制，新供应土地越来越趋于“袖珍化”，社区占地面积基本在1-3万㎡，我们再难在城市中心见到建面近100万方的“大城”。

金地环湾城，是城市中心罕有的百万大城，居住在这样的“微缩城市”体验完全是不一样的。

效果图

项目每一处楼栋、园林、商业、步道、学校的分布都是经过精心设计的——小到每一处路标，草坪，休闲椅，公园景观，大到标塔、商业、建筑、学校的设计，都由国际顶级大师团队根据国际最先进的设计理念打造，整个社区不是拼凑出来的，更像一件浑然一体的代表未来生活方式的艺术品。

设计理念图

深入了解金地环湾城的设计理念后，不禁感慨，未来城市对塔尖资产的定义，将不再局限于稀缺资源的占有，产品所倡导的生活方式才是最打动人心的。

在深圳的核心地段，依托山、海、园打造一座垂直花园“百万”大城，在城市繁华璀璨的CBD过上随时可以让都市触摸自然的“慢生活”，金地环湾城代表了高阶人群居住的圈层领地，代表着生态自然、中心资源和从容享受的生活本真体验。

在不断进步的时代里，我们需要探索全新的居住方式。

未来十年，深圳的“价值之锚”将随城市中心转移，深圳创造财富的主体，将慢慢由地方政府和房地产变为总部企业、科创企业、专精特新企业。

这些企业聚集之地往往拥有强大的购买力，洞悉这些新贵阶层和财富人群的居住偏好，才是我们配置核心资产的关键。

金地环湾城满足了我们对高阶生活的想象。

因为位于深港超级湾，有金融、科技两大产业支撑，又有城市中心海景的稀缺资源，所以它的保值、升值也让你更加从容。

同时，金地环湾城更多的价值来自对未来人居的思考，对顶级生活方式的引导。

它是探索全球顶尖城市发展过程中，高密城市、自然生态与人三者融合的巅峰解决方案，是真正能够代表深圳价值之锚和未来人居理想的不可复制的稀缺产品。