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原创 刘博团队
人潮、钱潮汹涌!
中国广义货币M2的同比增速在2023年1月达到了12.6%,创下了7年来的新高。M2的同比增速,可以理解为“印钞速度”。按照这个增速,M2总量可能在1年内突破300万亿。
难怪有人说,听到了印钞机的轰鸣声。
这个时候,手里的钞票不单单要跑赢CPI,还得追得上“M2增速”,才能保证不贬值。显而易见,利率下行时,存款、银行理财都做不到了。
种种迹象表明,“现金为王”时代结束,“资产为王”时代回归,然而选择什么类型的优质资产跑赢市场,是个关键问题……
追上“印钞速度”
还得看这种资产
今年1月M2增速惊人,居民存款同样破纪录:住户存款增加6.2万亿元,同比多增7900亿元。
全球十大顶尖基金经理人直接公开喊话,称最大的风险是把现金留在银行里的人。那么现在存款不再是财富的“避风港”了吗?
答案是,确实如此!
这两天以2023年致股东信刷屏的巴菲特,早在2011年就分析过。
12年前,他就表示,低利率时期的存款,相当于摧毁了现有的购买力,不会让投资者在未来收获更多的购买力,看似安全实则最危险。
巴菲特把投资理财产品分成了货币投资、不可再生资产、生产性资产三类,他一直推崇的是第三类,即房地产、权益资产如股票等生产性资产,本身具有价值,同时还能不断产生现金流,极具成长性。
不过资本市场风云变幻,普通人进去很可能颗粒无收。2022年就连股神都亏损了230亿美元。而国内因去年股票、理财的收益波动,亏钱的投资者还发出“你不理财,财不离你”的自我调侃。
新一轮资产大变局下,个人要把握确定性增量,越来越难了。对比大类资产的收益,发现最为坚挺还是一线城市核心地段的不动产!
为什么这么说?以深圳为例,楼市上行的2015年到2018年,全国都在涨,深圳房价涨幅达75.6%。2018年楼市进入分水岭,而后又有三年疫情,全国主要城市涨幅收窄,而深圳依旧维持了20.34%的涨幅。
这张图说明了两个问题:一是,一线城市的核心资产可谓现阶段稳健的“睡后收入”,有被动的收益,还能跑赢“印钞”速度。
二是,楼市分化,一线城市的马太效应加剧,未来三四线城市的资金也会源源不断流入到大城市。
对于个人而言,不动产属于家庭资产配置的压舱石,这时候,配置一线城市这种看得到确定性的资产,才能实现家庭财富的保值增值。
深圳楼市反弹
他们已经出手
最近几个重磅消息“预示”了财富的流向,我们提出的“你不买房,别人买”的时候到了。
2月下旬,央行、银保监会、证监会连连出手。20日,不动产私募投资基金试点工作启动,25日,金融支持住房租赁17条公开征求意见,楼市投融资渠道被拓宽,机构投资者即将涌入。
可以想象,嗅觉最为灵敏的“聪明钱”,选择不动产投资、住房租赁市场,一定选择有人口流入、有价值的城市、都市圈,一线城市将不断虹吸三四五线城市的财富,强者恒强。
这种虹吸效应,正在深圳发生!
深圳是“最有钱”的大城市之一。截至2022年12月末,资金总量排全国第三,资金吸附能力增速达9.7%。
深圳是人气最旺的大城市之一。春节过后,不少人感慨,深圳好像人变多了。地铁数据很能说明问题,最近深圳地铁客流量连连破纪录,人次突破857.71万,2月22日深圳地铁全网客运强度达到了1.45,高居全国第一。
有人气、有财气,深圳楼市开始强力反弹了。
首先就是二手房市场,今年二手房录得量呈持续增长态势,一扭颓势,截至2月26日,2月成交量已经突破3000套关口,创下自2022年以来新高。
令人惊讶的是,连外地客都杀回深圳抄底了。开年后新房二手房市场看房量、交易量增长,其中还有包括不少来自广州、香港的外地购房者,我们了解到,他们很多人选择的是深圳公寓资产,为什么?
深圳公寓的逻辑区别于其他城市,非常值得关注。住宅的稀缺性决定了深圳公寓的独特价值。
与旺盛的置业需求相比,深圳住房数据显示,深圳1100多万住房中,只有200万套左右红本住宅,其他住房大部分是城中村房、工业宿舍等,自有住房率远低于一线城市。正因供需存在巨大缺口,商务公寓成为了深圳重要的住房补充,分流住宅需求。
另一种稀缺性指的是深圳公寓步入了存量时代。2020年开始,深圳商务公寓已经停止审批,通燃气、有阳台厨房的真公寓,越发成了稀有资产,投资价值被市场看好。热门地段的公寓,租金甚至还略高于住宅。
受投资、资产换仓客青睐
深圳公寓有了新变化
深圳公寓还具备几个“高”特质,决定了它是投资、资产换仓的最佳选择。
●高便利度。深圳公寓不限购、不限贷、不限房票,是有避险能力且限制条件不多的产品。非常适合手握现金有投资、置换需求、或是想把资产从三四线转移至一线城市的人群。
●高资产性。深圳公寓本身的金融属性很强,一位购买了公寓的银行界人士表示,他测算了理财、股票等金融产品,最终选择长期持有公寓,在不需要交易的情况下,深圳公寓依旧可以获得很多金融资源,变现能力可观。
●高性价比和高回报率。一般来说,公寓普遍比同地段住宅便宜30%-40%, 尤其是在核心地段的公寓,品质高,配套完善,生活便利,受到很多年轻人欢迎。
优质公寓宜居和金融属性,在当前还有另一层作用,那就是可以充当“第四支柱养老金”。
目前养老市场的三支柱很可能无法满足养老需求,要用第四支柱加以补充。住宅限购情况下,对于普通人而言,能产生租金稳定收益且保值的公寓,可以说是很好的选择,为未来增添一份保障。
但需要注意的是,楼市分化,不仅是城市间的分化,还是城市内部区域、板块的分化。现在深圳公寓已经过了闭眼买买买等升值、租金回报的阶段,出现了几个新的变化。
首先是热门地段的分化。2022年上半年,深圳公寓成交主要集中在罗湖、龙岗、宝安三个区域,其中,罗湖成交面积居全市首位。
其次是户型和总价的分化。根据中原数据,小户型面积段、100万-300万的商务公寓成交占比明显增加。今年1月,45平以下成交占比54.7%,套数较上月上涨3.5%。
最后,深圳公寓的新变化与租赁市场息息相关。以年后火爆的租房市场来说,区域分化越来越明显。深港通关后,香港客涌入,罗湖租赁成交量增幅暴涨3倍。
△来源:罗湖发布
可以发现,得益于深港通关带来的驱动力,罗湖主城价值回归,发展势头颇为强劲,这也是为什么罗湖成了布局深圳公寓的热点区域。
前面提到的银行界人士,近期一口气“抄底”了8套罗湖网红公寓项目,还有其他高净值客户也一次性购入多套,他们认为这个项目是当前跑赢市场的最佳选择。
据我们了解,这个网红项目就是罗湖的华润置地笋岗中心万象华府,属于当前适合投资、城市换仓的优质资产!
置业窗口期
进阶华润万象资产圈的机会来了
从深圳华润中心、华润深圳湾、南山华润城,到华润前海中心,华润万象系综合体是深圳有名的地标缔造者,不断刷新城区价值。
华润置地笋岗中心是华润置地在深圳的第五座综合体,集首个“市集型购物中心”--万象食家、甲级写字楼—润弘大厦、住宅及商务公寓--万象华府于一体。
△示意图
华润置地笋岗中心占据罗湖消费轴和产业发展带的核心区域,这里的区域红利正在加速兑现!
1、万象华府紧邻的红岭新兴金融产业带,近年来堪称深圳“华尔街”, 正在成为大湾区资金蓄水池!
这里“吸金能力”强大,汇聚了深圳多个重磅金融政策,包括财富管理集聚区、黄金金融、深港金融创新等,让其成为与前海深港国际金融城、香蜜湖国际金融街比肩的深圳三大金融增长极之一。
这里“留才能力”同样强大。深圳人民银行、平安银行、国信证券、汇丰、渣打等顶尖金融机构近100家在此扎堆,吸引世界级精英人才来此居住、消费。
2、华润万象资产圈的价值,正在倍数级释放!
红岭新兴金融产业带的金融辐射力,正与华润置地笋岗中心的商业焕新力一起,加速推动城区价值的提升。
华润置地“首个市集型购物中心”—万象食家已成深圳现象级流量购物中心。以“万象食家,不止市集”为购物中心内核,万象食家打造潮流餐饮、概念首店的全新品质体验,如今俨然成为深圳的网红打卡点,人气相当火爆。
△实景图
商务旗舰润弘大厦已成罗湖中央商务区高端代表名片。已经交付的润弘大厦,目前已入驻诸如泰国第二大商业银行——开泰银行、上市珠宝公司曼卡龙、知名物管公司等企业。
产业、人才的强强集聚,将带动区域租赁需求,催生高端租赁市场。
3、超越市场平均水平,万象华府的租金回报率相当亮眼!
2022年,深圳租金水平回落,租金回报率普遍在1.5%-1.6%之间。随着笋岗核心商圈的价值重构,商流、人流、资金流通达,租金水平稳涨。以深业泰富广场为例,这里与万象华府距离不到400米。贝壳显示,目前一室一厅租金在6000元左右。
万象华府配套更完善,租金会相对更高。我们初步测算,万象华府租金回报率可达到3.5%-4%之间,归属高回报率行列。
4、唯此机寓,进阶华润万象资产圈机会来了!
经历一轮周期,深圳楼市反弹回暖,此时正是抄底的最佳窗口期,配置优质资产跑赢“印钞速度”!
△示意图
万象华府·YOHO公寓正在热销,建面约40㎡的单房公寓,不限购不限贷,是难得的核心城区万象资产。40㎡也是现在成交和租赁受欢迎的面积段,可以有稳定持续的现金流回报。
与万象系共享时代红利,收获看得到的确定性增量。有置业需求的人士,不容错过!
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