政府工作报告发布！关于楼市，一个新定调来了！

作者：子非鱼

3月5日，十四届全国人大一次会议在北京开幕，2023年度“政府工作报告”发布，其中关于总体目标、经济、就业、失业、城市化、楼市，都有明确表态。

每年的“政府工作报告”之所以如此重要，是因为它是对过去一年社会发展成果的总结，同时又会对新的一年社会各项发展定下目标，画下蓝图。

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稳是头等大事

第一，稳定依旧是最大关键词。全文“稳”字共出现了84次。比如稳中求进、稳增长、稳就业、稳物价、社会大局稳定。

本号解读：

其实每一年，官方对于社会的发展定性，都是在求稳。稳是最好的发展形态，过之则热，不及则冷。

稳定，对于今年的整体发展显得尤其重要，因为在今年的世界宏观大环境下，全球经济已经在底部，需求仍低迷，战争仍在继续。在这些大背景下，如果能够实现平稳过渡发展，那就是最好的成果。

在对全球宏观局势审慎判断下，我们今年定下的总目标是，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，持续改善民生，保持社会大局稳定，为全面建设社会主义现代化国家开好局起好步。

其中给GDP增速定下的目标，是5%左右。

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GDP与就业目标

第二，GDP增速目标5%左右，新增就业1200万人左右，城镇失业率5.5%左右。

本号解读：

5%左右的GDP增速，是一个很务实的发展目标，是对当前全球经济和格局形势综合判断的结果，也是对国内经济复苏进度得出的结论。

很多机构给出的预测在5.5%乃至6%以上，其实国内经济发展现状，没有谁比政府更门清。政府既然定下了一个比2022年经济增速目标更低的值，自然有道理所在。

尽管大疫结束，信心似乎一夜回来了，很多人充满了干劲，开启搞钱模式，仿佛要用一年的时间，捞回过去三年的损失。

但是最近的出口数据告诉我们，并不是那么回事。

财新网最新跟踪的港口集装箱空置堆积报道系列新闻中，披露了目前全国乃至全球各大港口集装箱空置非常严重，上海港、宁波舟山港、广州港的空置集装箱堆了六七层高。深圳的盐田港超过1.5万名的注册卡车司机，但目前只有大约2000名司机回到了工作岗位，到岗率只有13%。

同时，内地最新的出口数据虽然未公布，但透过香港公布的数据可以看到，我们的出口出现了跳水局面。

2月28日，香港统计处披露：2023年1月，香港对外贸易出现了70年来最大的跌幅（1953年9月以来）。其中出口下跌了36.7%，进口下跌了30.2%。

香港是中国内地与世界贸易的中转站，内地大量货物通过香港转口。改革开放以来，中国吸引的60%以上的外资，是通过香港进入内地；中国对海外的投资，有接近60%是通过香港进行。

换句话说，香港出口是对内地出口情况的直接呈现。

3月2日，商务部部长王文涛在回答记者提问时强调，“今年的形势是比较严峻的，但我们信心更足。”

这样的开局已经在告诉我们，尽管疫情基本结束，但外部世界的复杂环境，让今年经济复苏依旧充满着压力。所以，才定下了一个很务实的目标，5%左右。

但是，回过头来说，今年预估有1158万大学毕业生需要就业，同时去年受疫情影响没有就业的和被裁员待就业的人群，也是一个庞大规模。

扣去考公、考研的人群，市场还将有700至800万的大学毕业就业需求。再加上去年积压的就业需求，今年的就业需求规模仍在1200万以上。

要满足这1200左右的就业需求，按照GDP每增加1个点可增加200万左右的就业岗位推算，今年我们的GDP增速需要达到6%左右。

也就是说5%左右的经济增速，还是无法完全满足就业需求。所以，政府工作报告给出的失业率是5.5%。

去年受疫情影响，我们的失业率一度创下新高，4月份达到了6.1%，之后几个月也一直在5.5%以上，到去年年末才降至5.5%。

但5.5%的绝对值相较于过往依旧偏高。

今年定下的失业率5.5%左右，意味着在面对经济复苏压力之下，失业率仍很难有实质性下降，能够保持去年年末的水平，就已经不错。

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积极财政政策继续发力

第三，赤字率拟按3%安排。着力扩大内需。

3%的赤字率，比去年的2%要高。这显示出，今年即便定下的务实的5%左右的GDP增速，也并不是那么容易实现，仍需要积极的财政政策来辅助。

但跟2021年提出的3.2%的赤字率相比，幅度有所下降。这也显示出，国家不想大水漫灌，不希望在2023年出现显著的通胀。

在积极的财政措施方面，政府工作报告提出，2023年计划新增地方专项债3.8万亿，比2022年计划的3.65万亿略有增长。

地方债的主要用途，便是推动大基建，这就和扩大内需有关了。

在今年的“政府工作报告”中，扩大内需摆在了第一。政府工作报告明确提出，把恢复和扩大消费摆在优先位置。

在本号之前写出口跳水的文章中，已经说过，出口疲软，要稳定经济发展，最好的办法是将对外的不确定性转变为对内的确定性。或者说以对内的确定性来补偿对外的不确定性。

说白了，就是出口缩水，那就提振内需来消化。提振内需的最好方式，一是启动大基建，另一边是复苏楼市。

在推动大基建方面，政府工作报告提出，今年拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动，促进区域优势互补、各展其长，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，激发民间投资活力。

同时，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，支持实体经济发展。

意思很明确，通过发债和印钱的方式，来推动大基建，最终推动就业和经济复苏。

至于复苏楼市方面，最近中央也是动作频频，一方面证监会推出了“启动不动产私募投资基金试点”，简单来说，就是为有钱人开辟了一条投资房地产的通道，号召有钱人来支援楼市。

另一方面，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，发动企业规模化买房去库存，并给予企业买房贷款支持。

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房地产：促需求，防风险

第四，关于楼市的新定调。

1、加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

2、有效防范化解重大经济金融风险。深化金融体制改革，完善金融监管，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。防范化解地方政府债务风险，优化债务期限结构，降低利息负担，遏制增量、化解存量。

本号解读：

住房是最大的消费，房产的成交，不仅能够拉动房产本身的经济效益以及卖地效益，还能带动整个上下游产业链的产品消费。所以，推动房地产复苏是重中之重。

今年的重点任务，两个关键词，促需求、防风险。这是官方对楼市的新定调。

继续支持住房刚性需求和改善需求。这就意味着今年加息几乎不会。不久前，不少城市传出上调房贷利率等消息，比如渤海银行郑州支行等，后来否认此事。

当时本号就分析，目前的房地产环境，即便不再降息，也绝不可能会加息。

同时，防范风险也着重被提出。

2023年，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。

言下之意很明确，不会无限救助，不会让房企回到通过预售资金快速回款、快周转拼规模的老路。房住不炒仍是底线，本次虽未提及，但这一国策已经写入了党的“二十大报告”。

能够获得融资扶助的房企，也会是本身财务健康，规模大的央企、国企和头部民企。

这也意味着，房企大洗牌，2023年依旧会持续。劣质房企会继续出清，大家买房的时候，尤其要注意身后的开发商财务状况如何。

从最近中央的一系列动作和政府工作报告的内容综合分析，得出的结论是：

1、由于出口缩水，复苏楼市推动消费、就业和经济发展显得更为重要，所以在企业购房方面有了适当放松。换句话说，政策救市仍会持续。

这也间接表明，当下所谓的热点楼市回暖，只是点状形势，而非面状。楼市整体基本面并没有大改善，而且未来依旧充满着较大不确定性。

2、房企出清会继续。财务状况较好的央企、国企和头部民企，稳定性较强，利好永远只属于一小撮房企，其他中小房企，会继续出清。

在这种背景下，中小房企想要自救，要么降价出货，要么被大房企吞并。