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作者:子非鱼
01 | 特大城市东莞再出大招
特大城市东莞,又出大招,开启新年降首付模式。
在进入文章正题之前,再次强调一下,东莞为何是特大城市?很多人对东莞是特大城市存在诸多疑惑。
东莞成为特大城市,是国家统计局公布的,是根据住建部按照城区人口划分的标准。
特大城市的标准是城区人口500万以上(注意,是城区人口)。城区人口在1000万以上的是超大城市。
2021年国家统计局以城区人口划分出了7个超大城市(上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津),14个特大城市(武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、郑州、济南、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨、昆明、大连)。
根据人行最新通知,1月6日起东莞市最新住房差别化信贷政策调整如下:
1、全市不分区域统一政策,且不查房。
2、不再区分普通住房和非普通住房,即面积>144㎡的执行同样的首付款成数和利率政策。
3、首次购房(无房无贷),首付成数最低2成,利率LPR-20bp,即4.1%。
4、仅有房贷结清记录的,首付成数最低3成,利率LPR-20bp,即4.1%。
5、有1套房贷在供的,首付成数最低3成,利率LPR+60bp,即4.9%。
6、有2套房贷在供的,暂停发放房贷。
这是东莞最近一个月里两次出大招。12月26日,东莞将原本还限购的莞城、东城、南城、万江四个街道和松山湖片区的限购解除,开启了全域不限购模式。
关键问题来了:
第一,东莞为何火急火燎,在半个月里连续两次出大招托底楼市?
第二,这些大招对东莞楼市会产生怎样的作用?
02 | 东莞为何火急火燎托底楼市
原因无他,2022年的东莞楼市太冷了,直到现在也没转向。
根据中原地产数据,2022年东莞全年新房住宅成交286万平方米,同比下跌42%,创2008年以来新低;住宅成交金额813亿元,同比锐减44%。二手房方面,东莞全年成交约2万套,比起2021年的21087套,同比减少7%。
房价方面:新房普遍打折降价,二手房从核心区到临深地带再到边远地带都在跌。尤其是松山湖区域之前被华为概念炒作上涨过猛的一些楼盘。
卖地方面:2022年东莞全年累计挂牌26宗商住地,其中有20宗地块成功出让,累计成交金额372亿元,同比去年(589亿元)下跌约37%。
可以看到,无论商品房成交量,还是房价,还是卖地收入,都是一片惨淡,这还是东莞在去年年中已经大面积放开限购之后的结果。
可见,在2022年收入整体遭受冲击,市场预期不再的背景下,限购压根就托不起楼市。
所以,东莞索性在佛山全面放开限购后,立刻进行跟进,也开启了裸奔模式。光解除限购肯定不够,解除限购之后,东莞的新房仍在降价打折。
于是便有了现在的降首付操作。
那么,降首付能够产生多大作用?作用不大。
一方面,降首付的本质,是给购房者加杠杆。首套房首付从之前的30%降到20%,降低了购房者的上车门槛,但加大了购房者的后期还贷压力。
以一套总价300万的房子来说,之前首付得90万,现在只需要60万,上车压力小了三分之一,但贷款之前是210万,现在是240万,等额本息30年,之前的利息是98万,现在的利息增至112万,利息增加了14万。
也即购房的总成本增加了14万。
在疫情之前,这种给购房者加杠杆,减轻上车压力的操作,很受欢迎,大家恨不得能够零首付。因为那时候,贷款越多,越划算,钱放在自己手中理财的利息可以掩盖贷款的利息。
但在资产荒的当下,哪怕购房利率降到了4.1%,加杠杆的方式也已经不再吃香,现在很多银行理财产品都亏损,能保住不亏就已经是万幸,哪还有那么多高于4.1%年化收益率的产品。
另一方面,大家已经没有多少钱了。
经历了三年疫情,无论经济、收入还是心情,都需要时间来平复。并不是吼一嗓子一放开,钱就能从天上掉下来。
最关键的是,我们经济与收入复苏的路上,依旧存在一些不确定因素。疫情仍未结束,后续会经历一波又一波感染高峰。此外,全球经济衰退,纷繁复杂且已经撕裂的世界格局,这些都是制约经济与收入复苏的因素。
还有房价收入比高企、人口见顶,房子仍遍地都是,房价短期内还很难转向。
03 | 东莞楼市后市预判
本号的观点很明确,短期内仍会调整。
逻辑有二:
第一,收入还在地步,复苏之路并不会一帆风顺。
第二,东莞房价泡沫太大,调整才刚刚开始。
东莞因为经济、产业实力强悍,都GDP万亿城市,工业重镇,制造业重镇,同时又是人口过千万、城区人口超900万的特大城市,同时拥有非常明显的区位优势——位于广深两座一线城市之间,所以东莞在上一轮牛市中被炒作得非常凶悍。
2020年东莞以超40%的涨幅,领涨全国。
其主城街道的东城、南城均价突破了4万/元平米,靠近深圳和珠江的长安镇均价也登上了4万。4万均价并不是东莞房价的天花板,东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖,松山湖的价格一度冲破了7万元。
如此畸形的房价,完全透支了这座城市的潜力,换句话说这座城市虽然有潜力,但房价跑得太快,潜力撑不住如今的高房价。
当收入和潜力都支撑不住房价的时候,调整势在必行。
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