4780亿澳元固定房贷今年到期 澳洲可售房屋将出现短缺，或严重影响买家购房计划！

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澳洲可售房屋将出现短缺，或严重影响买家购房计划

RealEstate网站1月4日报道称，可售房屋即将出现短缺，这可能会严重影响今年购房者的购房计划。

SQM Research周三发布的数据显示，过去一年，新挂牌房产数量大幅下降，在受影响最严重的城市，购房者争夺的新挂牌房产数量比一年前减少了三分之一以上。

这是因为除了阿德莱德和堪培拉之外，每个首府的“旧房源”——那些在市场上超过5 个月没有出售的房源——的份额都在攀升。

从历史上看，需要这么长时间才能出售的房产不太受欢迎，比如位于主干道上的房产，或者价格远高于市场价值的房产。

这证实了房地中介在2022年下半年大部分时间发出的警告——“优质”或“A级”住房库存仍然供不应求。

那些想要购买这些住房的人仍然面临着来自其他购房者的激烈竞争，尽管房地产市 场持续低迷，但房价仍在居高不下。

SQM Research主管Louis Christopher表示，在澳洲各地，旧房源的增长与新房源的下降是相当一致的。

他说：“旧房源的增加完全证实了楼市低迷的严重程度。由于卖家仍然多于买家， 市场上的住宅如果价格不符合市场要求，就卖不出去。”

悉尼和墨尔本的新挂牌房源年降幅最大，为35.3%。悉尼的旧挂牌房源年增幅最大，超过180天的挂牌房源年增幅为47%。

自去年年中利率开始上升以来，澳洲最大的两个城市一直是最疲软的市场，新挂牌房屋数量的下降可能表明，房主不愿在不断下跌的市场中挂牌。

布里斯班和达尔文的新挂牌房屋数量减少了近27%，而堪培拉减少了30.5%。

在此期间，阿德莱德是唯一一个新挂牌房源实际增加的主要市场，尽管涨幅只有0.8%。

阿莱德莱是2022年房地产市场最强劲的地区之一，也是少数几个房价在全年大部分时间都上涨的地区。

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4780亿澳元固定房贷今年到期 专家担忧出现还贷压力暴增

澳洲住房贷款市场的总价值约为2.1万亿澳元。

根据澳洲央行的数据，截至10月初，其中约35%（7350亿澳元）是定息房屋贷款。而这些定息房屋贷款中约有65%，即4780亿澳元将于2023年底到期，需转贷浮息房屋贷款。

这种定息房屋贷款转浮息房屋贷款「断崖」的规模几乎没有历史先例。

美国蜜月贷款利率的爆炸式增长也有类似情况。这发生在2007年和2008年的次贷危机和全球金融危机之前。然而，美国的次贷危机经验涉及品质低得多的借款人– 因此澳洲房屋贷款人正面临的情况与其没有真正的可比性。

即便如此，澳洲以前从未见过这样的事情。

此前澳洲的定息房贷历来仅占房贷总额的15%至20%左右。

直到澳洲央行在新冠疫情大流行期间以0.1%至0.25%的超低利率向商业银行拆借1880亿澳元，用于发放三年期定息房屋贷款，并表示央行「预计至少三年之内不会将现金利率」从0.1%的历史低点提高，即央行原先估计，在2024年之前不会加息。然而由于通胀飙升，它自去年5月以来，连续八次提高官方现金利率，导致商业银行的房贷利率亦同步急剧上升，借贷浮息房屋贷款的人士，还款额和家庭财务压力暴增。

澳洲央行表示，根据截至2022 年10 月初现金利率的市场定价，并假设央行加息幅度完全转嫁到商业银行的浮息房屋贷款利率，大多数贷款将于2023 年到期的定息房贷借款人在重新转贷浮息房贷时面临3-4 个百分点的利率上升。

自那时以来，央行终端现金利率的市场预估已上涨约35个基点，估计将达到3.97%。

结合央行决定在12月将现金利率上调至3.1%对浮息房贷的滞后影响，并考虑到现金利率与市场定价一致进一步上升的风险，定息房屋贷款到期后转借浮息房屋贷款的「断崖」。

据安保资本（AMP Capital）首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）称，可能会导致「抵押房屋贷款压力急剧上升」。他预测，房屋抵押贷款利率的上升将导致需求进一步减弱，并可能增加供应，因为一些家庭财务紧张的房主被迫出售住宅。

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澳洲经济学家对2022年房价预测几乎全错！

澳洲四大银行中的三家经济学家在一年前预测，房价将在2022年继续上涨，但涨幅会慢得多。

在抵押贷款利率创历史新低后，澳洲房价在 2021 年飙升 22% 之后，增长速度将大幅放缓这一点从未真正受到质疑，但房价将在2022年遭遇全球金融危机以来最大跌幅并不在澳洲经济学家之前考虑过的情景中。

CoreLogic 的全澳房屋价值指数周二发布的年终数据显示，2022 年全澳房价下跌 5.3%（较 4 月份的高点下跌 8%），首府城市的总和进一步下跌，下跌 6.9%（ 和高点 8.6%）。

悉尼领跌，房价中位数下跌了 12.1%，现在仅略高于 100 万澳元，而墨尔本的房价则回落了 8.1%，到年底为 725,000 澳元，并可能会抹去所有疫情期间的涨幅。

任何银行经济学家都没有预料到这种下跌，这种恶化已使一些近期的业主陷入负资产状态，而另一些业主则面临亏本出售房屋的前景。

西太平洋银行首席经济学家比尔·埃文斯（Bill Evans）曾预测 2022 年房价将增长 8%，澳新银行预测增长 6%，澳洲联邦银行预测增长 7%。

澳洲国民银行首席经济学家艾伦·奥斯特 (Alan Oster) 有点不同，他在 2 月初预测房价将在年底持平，但他也没有预见到大幅调整。

不仅仅是四大银行预测，2022 年价格将进一步上涨。

汇丰银行的保罗•布洛克斯汉姆（Paul Bloxham） 预测 2022 年全澳将上涨 5-9%，而 AMP Capital 的谢恩•奥利弗（Shane Oliver ）预计将进一步上涨 5%，尽管他在2022年1月警告称，“房地产热潮的乌云正在来临”。

奥利弗博士表示，他预计房价将在 2022 年“晚些时候”的某个时候开始下跌，然后在 2023 年下跌 5-10%。

大多数经济学家在 2022 年初普遍认为房价将在这一年温和上涨，但大幅调整将在 2023 年到来，届时他们推测澳洲储备银行最终开始加息。

毫无疑问，他们中的许多人仍然记得澳大利亚央行行长菲利普·络威（Philip Lowe）在 2021 年 3 月的银行业峰会上发表的令人安心的话，“现金利率很可能保持在目前的水平 [0.1%] 至少到 2024 年。”

由路易斯·克里斯托弗（Louis Christopher）领导的 SQM Research 是为数不多的预测 2022 年悉尼和墨尔本房价可能下跌的房地产市场分析师之一。

其《2022 年住房繁荣与萧条报告》预测，墨尔本房价最多可能下跌 3%，悉尼房价可能下跌 2%。

SQM 还正确预测 CPI 将加速至 6% 或更高。

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澳洲新规即将实施 新旧公寓差距将拉开

澳大利亚对电动汽车和充电设施日益增长的需求，对无法安装必要基础设施的老旧建筑的公寓价值构成了风险，尤其是在今年新规实施的情况下。

顾问兼电动汽车爱好者大卫·汉密尔顿（David Hamilton）表示，新的国家建筑规范标准将为公寓大楼的停车位提供100%的充电基础设施，这将导致新建筑和未能跟上的旧开发项目之间的价值差距。

尽管澳大利亚在采用电动汽车方面一直落后，但去年年底，在低排放和零排放汽车免征附加福利税后，电动汽车需求得到提振。

建筑政策也在朝着有利于电动汽车的方向发展，因为将于10月1日生效的建筑法规也将要求在办公和零售建筑中有10%的停车位，在其他建筑中有20%的停车位能够容纳充电设施。

“这将在公寓市场形成两股潮流，你会看到拥有这种能力的建筑物升值，而那些没有这种能力的建筑物价值下降。”

升级建筑物的技术和财务考虑增加了业主立案法团或分层机构本已冗长的待办事项清单，其中还包括修正易燃包层和其他缺陷。

代表物业管理人员的行业机构澳大利亚物业社区（Strata Communities）表示，没有任何州或领地承诺提供资金来改造电动汽车基础设施，但如果他们这样做，电动汽车的使用率将会增加。

新州和维州希望到2030年销售的新车中有50%是电动汽车，昆州计划到2030年销售的新乘用车中有50%是零排放的，到2036年达到100%。

澳大利亚政府表示，到2035年销售的所有新乘用车都应该是全电动的。

西澳为1万辆电动汽车提供3500澳元的退税，到2025年，新的轻型和小型乘用车至少有25%的电动汽车目标；澳大利亚首都地区的目标是到2030年零排放汽车(ZEV)的销量达到80%至90%，并计划到2035年停止注册新的非ZEV汽车。

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